jak prodat obsazeny byt z vlastnictvi druzstva?
Potrebovala bych poradit – jsme bytove druzstvo, chceme uskutecnit prevod vsech bytu do osobniho vlastnictvi. Ve vlastnictví bytového družstva vsak zůstal jeden byt s nájemníkem, který se vzdal možnosti byt koupit, ale zustava najemnikem druzstva. Je mozne nejakym zpusobem tento byt prodat (clenska prava) – napr. aby byt ziskal jiny najemnik (novy clen druzstva) a ten puvodni se stal jeho podnajemnikem za stejnych podminek jako u druzstva. Nebo jak bychom prodej clenskych prav ci pravo na byt mohli uskutecnit? Eva
„Je mozne nejakym zpusobem tento byt prodat (clenska prava)“
Pletete si zjevně přechod vlastnictví bytové jednotky s převodem
členských práv člena družstva.
„… aby byt ziskal jiny najemnik (novy clen druzstva)“
Opět je zřejmé, že směšujete vztah nájemce vůči družstvu
s vlastnictvím jednotky.
„… a ten puvodni se stal jeho podnajemnikem za stejnych podminek jako
u druzstva“
Nájemce s řádnou nájemní smlouvou zůstává nadále nájemcem i po
prodeji jednotky jiné osobě. Jeho právní postavení ani obsah nájemní
smlouvy se nemění: je nájemcem jako dosud, nikoliv podnájemcem.
„Nebo jak bychom prodej clenskych prav ci pravo na byt mohli
uskutecnit?“
Opět totéž – pletete si členská práva člena družstva (a jeho právo
na uzavření nájemní smlouvy k bytu) s prodejem nemovitosti a s přechodem
vlastnického práva k jednotce. Co tedy vlastně chcete dosáhnout? Aby se
nájemcem bytu ve vlastnictví družstva stala nějaká jiná osoba, nebo je
cílem družstva jednotku prodat?
lake
Evo, nemusíte psát, že se v tom neorientujete. To je zŕejmé již z toho, že toužíte po SVJ. Znáte výhody a nevýhody SVJ?
Ja po SVJ netoužim. Bohužel,druzstvo ma 60 clenu a vetsina chce SVJ. Maji pocit, ze tak budou lepe byt vlastnit. Ocekavaji nejake financni vyhody a vetsi svobodu nakladani s bytem. Dum uz mame nastesti opraveny, zrekonstruovany. Uz se ten proces asi neda zastavit.Prakticky rozdil si uvedomuji, kazde rozhodovani v druzstvu je jednodussi a take se lepe bojuje s ruznymi lumpy. Stale jeste nemam jasnou odpoved, jak prodat obsazeny druzstevni byt, ktery patri druzstvu.Prohlaseni vlastnika mame.
Paní Evo, vzhledem k tomu, že se neorientujete v Obchodním zákoníku ani v zákonu č. 72/1994 o vlastnictví bytů, doporučuji abyste v představenstvu družstva (pokud jste členkou představenstva) postupovala obezřetně a zajistila odborné právní služby pro družstvo v těchto věcech.
K Vašemu dotazu o prodeji bytu:
Postup prvního prodeje jednotky obsazené nájemcem je popsán v ZoVB §
22. Není pravdou, že by družstvo jako první vlastník pronajatého bytu
mohlo uskutečnit „prodej jednotky libovolnému zájemci“.
Je třeba učinit dosavadnímu nájemci písemnou nabídku k odkupu jednotky a vyčkat 6 měsíců na marné uplynutí zákonné lhůty k přijetí návrhu. Poté běží další (dvanáctiměsíční) lhůta, v níž vlastník jednotky je povinen nabídnout jednotku přednostně tomuto nájemci, jestliže v této době učiní konkrétní nabídku jiné osobě či obdrží nabídku od jiné osoby. Nájemci pak běží tříměsíční lhůta k přijetí tohoto (druhého) návrhu k uplatnění jeho předkupního práva. Teprve po marném uplynutí tříměsíční lhůty může vlastník jednotku prodat libovolnému zájemci.
- K náležitostem nabídky převodu bytu podle ZoVB viz rozsudek Nejvyššího soudu 22 Cdo 1411/2008 ze dne 30. 3. 2010.
- Ke stanovení okamžiku vzniku povinnosti vlastníka učinit nájemci nabídku k odkupu viz rozsudek Nejvyššího soudu 22 Cdo 1820/2008 ze dne 20. 11. 2009.
lake
Dobry den, vec se zamotava, prosim o nazor, zda je to sppravny postup. Zajemce o byt na základě konzultace se svým právníkem navrhuje tento postup:
- Najemnici uz dvakrát nepřijali nabidku na odkoupeni bytu (1. před 5 lety od města, 2. před půl rokem od BD) takže na dalsí 3 mesice uz prednostni pravo na odkup nemaji.
- Jako první krok – na základě odsouhlasení o přijetí nového člena podpis budoucí smlouvy
- Nový člen BD / který uhradí BD formou vkladu částku dohodnutou), tím se stává i nový člen nájemcem bytu
- V tomto okamžiku již nepatří tento členský podíl BD ( a nájem k bytu s tím související), ale novému členu BD
- BD tedy podepisuje Dohodu o skončení nájmu se stávajícím nájemníkem
- Současně nový člen BD obdrží novou nájemní smlouvu a souhlas BD s podnájmem bytu a nový člen BD uzavírá novou smlouvu s bývalým nájemníkem na dobu určitou (nabízí 7 let) a to s možností prodloužení
Paní Evo: ano, věc se zamotává, ale zamotáváte ji Vy.
K Vašemu bodu č. 1: Vaše tvrzení se mi nejeví jako pravdivé. Ohledně předkupního práva nájemce je rozhodující kdo byl vlastníkem jednotek v okamžiku kdy je vlastník započal nabízet k prodeji. Podle Vašeho popisu tímto vlastníkem bylo družstvo, nikoliv město. Město tedy nemohlo učinit nájemci platnou nabídku podle § 22 ZoVB před pěti lety, jestliže v té době nebyla budova rozdělena na jednotky. Nelze nabízet k odkupu něco, co právně neexistuje.
Dále je Váš popis v krocích 2 až 6 naprosto zmatený. Napsala jste v minulém příspěvku jasně, že cílem je prodej bytu ve vlastnictví družstva jiné osobě. To co popisujete je něco zcela jiného a žádný kroků 2 až 6 nevede k tomuto cíli.
Co popisujete v bodě 3 (že „se stává i nový člen nájemcem bytu“) by byl právní krok ABSOLUTNĚ NEPLATNÝ pro rozpor se zákonem. Nelze platně uzavřít nájemní smlouvu k bytu, který není právně volný (je stále obsazen nájemcem na základě nájemní smlouvy).
Další Vaše fantazie je o členském příspěvku, který se zničeho nic stane majetkem jednoho z členů družstva. Už jsem Vám poradil, abyste si přečetla Obchodní zákoník a stanovy vašeho družstva. Dále ABYSTE VEŠKERÉ PRÁVNÍ KROKY KONZULTOVALI S PRÁVNÍKEM, KTERÝ VĚCI ROZUMÍ.¨Je vidět, že jste se podle této rady nezařídila.
Je třeba přestat s fantazírováním o nesmyslech a napsat o co Vám skutečně jde. Zda o uzavření nájemní smlouvy s jinou osobou než dosavadním nájemcem bytu, nebo o prodej jednotky jiné osobě. I tuto otázku Vám pokládám již podruhé, protože jste na ni neodpověděla srozumitelně a jednoznačně.
lake
Dekuji za odpoved, ale tyto body/kroky nejsou mym nazorem, ale nazorem PRAVNIKA zajemce o byt!! (Tento pravnik normalne radi realitni kancelari). Hned jsem si myslela, ze to takto nejde.
Jde nam o prodej jednotky jine osobe. Situaci komplikuje zajemce, protoze tvrdi (jeho pravnik!), ze k tomu musi mit najemni smlouvu.
Nema smysl, abych ja cetla obchodni zakonik, z toho by nevzeslo nic dobreho.
Paní Eva napsala: „Situaci komplikuje zajemce, protoze tvrdi (jeho pravnik!), ze k tomu musi mit najemni smlouvu.“
Přestaňte s tímto zájemcem jednat: neví zřejmě zda chce být nájemcem družstevního bytu nebo vlastníkem bytu. O kvalitách jeho právníka se nebudu vyjadřovat.
Byt není volný, dokud nebude ukončena stávající nájemní smlouva. K ukončení byste samozřejmě mohli s nájemcem podepsat dohodu, ale k té musejí být dva. Opravdu nájemce je ochoten ukončit nájemní smlouvu? Pokud ano, hurá! Dejte mu to ihned podepsat, nebo alespoň změnu smlouvy na dobu určitou. Pokud není ochoten takovou dohodu uzavřít, proč se tím tedy zabýváte a proč o této možnosti píšete?
Prodat byt samozřejmě můžete ihned (s respektováním předkupního práva současného nájemce a příslušných lhůt, jak už jsem podrobně popsal). Netuším, proč se snažíte situaci komplikovat tvrzením, že kupec se má napřed stát členem družstva. Stále tedy pletete dohromady členství v družstvu s vlastnictvím jednotky, což je nesmysl: tyto dvě věci spolu nemají žádnou souvislost. Už jsem na to jednou upozornil.
Ale prozraďte mi – proč vlastně představenstvo družstva touží ihned nyní prodávat právě tento jeden obsazený byt? Vždyť ostatních 60 bytů není ještě převedeno do vlastnictví. Proč tedy tak bezhlavě spěcháte v tomto jediném případě? Komu z členů představenstva tak velmi záleží na tom, aby byt byl rychle vyveden z vlastnictví družstva za nižší než tržní cenu?
lake
Představenstvo chce prodat tento byt, protože ten je jediný ve vlastnictvi družstva (a nikoliv nájemníka, který v něm bydlí). Chceme ho prodat jeste před převodem do OV (resp SVJ). Protože pak už bude těžké se dohodnout v 60 členech – prostě to nejpíš už nepůjde zorganizovat. Kupec si myslí, že by měl být členem družstva. Ale zdá se, že může být dle některých odpovědí nebydlícím členem družstva.. Eva
Sice se v souhrnu dotazů tazatelky neorientuji, ale dovoluji si připomenout příspěvek p.Lake (obrátit se na právníka orientujícího se v BD)
- – – – – – – – – – – – – – – – – –
www.portalsvj.cz/…dnotky-do-ov Zánik členství v BD po převodu jednotky … právníka specializujícího se na družstva jistě najdete.
Účast v družstvu může zůstat zachována i po převodu bytu do vlastnictví. Postavení takového družstevníka je „nebydlící člen družstva“. Záleží pouze na stanovách družstva, aby upřesnily, jaký je rozsah dalších práv a povinností nebydlících členů.
lake
- – – – – – – – – – – – – – – – – – – –
Co říkají k tématu Vaše (nebo vzorové) stanovy ?
Myslím, že si zájemce (fyzická osoba, právnická osoba) může byt koupit s nájemníkem (a stát se nebydlícím členem SVJ), mít v něm nájemníka a vydělávat na nájmu. Stále nevím, či jsem nepochopil, co nutí BD byt prodat.
tazatelko, nejlépe (a zodpovědně) poradí jen právník. Zde v diskusi ještě snad již několik let staré příspěvky
http://www.portalsvj.cz/…-z-bd-do-svj prosinec 2010
http://www.portalsvj.cz/…eho-druzstva březen 2009
http://www.portalsvj.cz/…k-prodat-byt květen 2008
Evo,
než provedete prakticky nezvratný proces rozdělení na jednotlivé jednotky, přečtěte si ZoVB a problémy s ním spojené. Bytové družstvo je nejen podle mého názoru výhodnější forma bydlení než SVJ. Pokud to nepochopíte a budete trvat na svém názoru, tak můžete např. postupovat takto:
- § 239/4/i ObchZ
- Prohlášení vlastníka
- Vklad do katastru
- prodej jednotky libovolnému zájemci.
Můžete také volit cestu přijetí nového člena družstva. Ale to záleží na stanovách, zda můžete mít nebydlící členy, mimořádné vklady atd.. Zase to může mít zajímavé daňové dopady.
Pozn.
osobní vlastnictví neexistuje
Hezký den!
Pavel
Společenství vlastníků – postavení vlastníka bytu – bytovou jednotku může prodat, pronajmout, zastavit, určit předmětem dědictví.
Paní Matějková, zkuste si na internetu najít příspěvky na téma „bytové vlastnictví“, „typy vlastnictví bytů“ apod.
Martine,
ten účelový článek znám. Paní notářka má příjmy při převodu bytů a tak píše, jak se jí to hodí. Pouze oceňuji, že jako jedna z mála ví, že osobní vlastnictví bytu neexistuje.
Ve svém článku opoměla informovat např. o tom, že daň z nemovitosti je u SVJ vyšší než u družstva. Přitom se připravuje další zvýšení daně z nemovitostí.
Na druhou stranu přiznala, že daň z převodu nemovitostí se u převodu práv a povinností ve družstvu neplatí. U bytů v SVJ to od příštího roku bude znamenat 4%.
SVJ je samozřejmě výhodné pro osoby které chtějí s bytem nakládat bez ohledu na sousedy. Např. si v něm zřídí ubytovnu pro zahraniční dělníky. To v družstvu nejde, v SVJ ano.
Asi netušíte jak pracné je v SVJ zajistit souhlas s opravou či rekonstrukcí atd. V družstvu o tom rozhoduje pouhá většina.
Asi málo čtete na tomto webu jaké jsou v SVJ problémy. Většina těchto problémů se v družstvu nevyskytuje a pokud se vyskytnou tak jsou snadněji řešitelné.
V družstvu se lépe vymáhají nedoplatky za nájemné. V SVJ je s vymáháním příspěvků a částek za služby daleko větší problém.
Nechci malovat čerta na zeď, ale pokud by se družstvo dostalo do insolvence, zůstane alespoň nájemní smlouva a střecha nad hlavou. Pokud bude předlužené SVJ mohou přijít členové o jednotky a mohou jít spát pod most.
Asi netušíte, jak rozpolcená je judikatura k paskvilu s názvem ZoVB. Výbor potřebuje k zajištění provozu SVJ daleko vyšší právní znalosti než u družstva. No a proto často musí konzultovat s právníky. Už tušíte, oč autorce šlo?
Družstvo je z hlediska osob, které chtějí „pouze“ bydlet výhodnější. SVJ je výhodnější z hlediska osob, které chtějí s bytem nakládat, ať ho pronajímat, prodávat, vzít si na byt úvěr. Jakých lidí je v domě většina? Většinou se vyskytně nějaký jedinec, který chce prodat byt nebo si na něho vzít úvěr a ten neinformovaným sousedům nakuká, jak je výhodné být zapsaný na katastru. Není to pravda.
Hezký den!
Pavel
Bydlení v družstevním bytě není tak jednoznačně pohodové, jak se zde píše. Z právního hlediska je nájemce družstevního bytu na stejné úrovni jako kterýkoliv jiný nájemce bytu. To znamená, že o právo nájmu může družstevník přijít bez náhrady např. v těchto případech dle ObčZ:
- dluží částku přesahující trojnásobek měsíčních plateb,
- užívá i jiný byt,
- nesplnil ohlašovací povinnost (zapomněl nahlásit změnu počtu osob v bytě)
- umožnil podnájem bez svolení vlastníka.
Pro běžného nájemce znamená ztráta bydlení pouze to, že si najde
nájem jinde. Pro družstevníka to znamená, že přijde o nemalou částku,
kterou zaplatil za členství v družstvu a za právo na nájem družstevního
bytu. Psal jsem o tom zde:
http://www.portalsvj.cz/…-taky-takhle#…
http://www.portalsvj.cz/…-taky-takhle#…
lake
Tazatelka obdržela na základní dotaz odpověď od p.Lake. Dále píše, že je proces převodu bytů do vlastnictví nezvratný (mají již Prohlášení), takže bylo ode mne zbytečné nastolit otázku výhod a nevýhod BD a SVJ.
Stále ale zřejmě platí to, že za družstvo rozhoduje představenstvo, rozhodnutí (i chybná) jsou pro BD závazná. Pravděpodobně již ale nemůže, na základě zákona 179/2005 Sb., dojít k případům podobným BD Kavčí skála Říčany, Praha Hutmanka apod. Tedy že by družstevníci přišli o byty.
Třeba se mýlím, ale bude-li vlastník postupovat dle zákona 107/2006 Sb., tak nájemník BD může platit vyšší nájemné, než vlastníci (bývalí členové BD) zálohy na správu domu a pozemku. Pravda ale je, že „deregulace“ již v místě bydliště možná skončila.
Také nevím, jak funguje družstvo pravděpodobně s jedním členem.
Dekuji vsem za odpovedi, urcite jsou pro nas vsechny dulezite. Jsem rada i za srovnaní vyhod a nevyhod BD a SVJ, nezvratne neni nic. Mame prohlaseni vlastnika, ale jsme a jeste dost dlouho budeme druzstvo. Najemnik v obsazenem zatim plati regulovane najemne, ale i to je dost vysoke. Me jde o to, jak prevest druzstveni byt do „vlastnictvi“ od druzstva cloveku bez najemni smlouvy. Pavel mi odpovedel, ze to jde. Dale uz budeme postupovat za pomoci pravnika. Eva
Poslední komentáře