Jak chápat § 1208 o opravách

Vložil udivený (bez ověření), 24. Duben 2018 - 8:05 ::

Obč. zák. říká:

§ 1208
Do působnosti shromáždění patří
f. rozhodování
7. o opravě nebo stavební úpravě společné části, převyšují-li náklady částku stanovenou prováděcím právním předpisem; to neplatí, pokud stanovy určí něco jiného,

Ve stanovách je:

7) Statutární orgán je oprávněn rozhodnout o opravě, modernizaci nebo rekonstrukci společných částí v souladu se schváleným plánem oprav, modernizací a rekonstrukcí společných částí a rozpočtem společenství. V ostatních případech je oprávněn rozhodnout o nákladech na opravu, modernizaci nebo rekonstrukci, nepřesáhnou-li náklady 2 000 Kč na jednotku, nejvýše však 200 000 Kč v jednotlivém případě; tento limit neplatí, pokud jde o opravu prováděnou v souvislosti s havárií nebo o opravu, jejíž nutnost plyne z revizní zprávy.

Na pozvánce ke shromáždění je bod programu:

6) Plán údržby na rok 2017


Pominu-li zavádějící formulaci (pod pojmem „údržba“ si člověk představí spíše běžnou údržbu a drobné opravy), není na pozvánce uvedena specifikace konkrétní opravy nebo stavební opravy. K pozvánce nejsou připojeny podklady, ani se podkladů nelze nikde dopátrat, a to ani po urgenci u statutárního orgánu.

Na samotném shromáždění se vlastníci dozvědí, co za opravu se bude schvalovat – např. malování, výměna výtahů, oprava střechy, kamerový systém, výměna odpadů, apod. Fakticky se však schvaluje pouze záměr opravy, nikoli realizace, na shromáždění nepadne ani jméno dodavatele, ani cena díla (či alespoň cenový limit), pouze se vysvětlí, proč je daná oprava potřebná (např. „musíme vymalovat, protože stěny jsou ošklivé“, „výtahy jsou staré a poruchové, nesplňují dávno normy“, „odpady tečou“, „do střechy teče“, „kamery sníží vandalismus“). Na shromáždění nejsou k dispozici žádné podklady (posudky, revizní zprávy apod.).

V zápise ze shromáždění se objeví pouze:
„Malování spol. prostor bylo odsouhlaseno, PRO: 73 %, PROTI: 27 %“, „Výměna odpadů byla odsouhlasena, PRO: 73 %, PROTI: 27 %“, atd.

Ke schválení usnesení stačí nadpoloviční většina přítomných.

Následně statutární orgán přistoupí k realizaci (vybere dodavatele, rozhodne o ceně díla). Začne se pracovat, dílo je provedeno.

Na shromáždění v r. 2018 se vlastníci dozvědí, která firma realizaci provedla a za jakou cenu.


Jak rozumíte větě první v čl. 7 stanov SVJ v kontextu § 1208/f/7? Zopakuji větu: Statutární orgán je oprávněn rozhodnout o opravě, modernizaci nebo rekonstrukci společných částí v souladu se schváleným plánem oprav, modernizací a rekonstrukcí společných částí a rozpočtem společenství. → na shromáždění se „odsouhlasí výměna odpadů“, „odsouhlasí oprava střechy“, atd. (= plán oprav) → rozpočet však žádný schválen není → opravdu dávají stanovy statutárnímu orgánu bianco šek, aby rozhodl konkrétní parametry realizace sám, vč. ceny díla? Cena každého díla byla přes 200.000 Kč. Statutární orgán tvrdí, že provedl na jednotlivé akce výběrové řízení, resp. oslovil více dodavatelů, nicméně důkaz o tom odmítá předložit.

  • § 1208 odst.d) a e)

Štítky (beta): Přidejte nový štítek vepsáním, smažte kliknutím na křížek (pouze pro přihlášené). Zobrazte další diskuse s daným štítkem kliknutím na štítek. Seznam štítků.

Vložil Pavel II (bez ověření), 24. Duben 2018 - 22:54

To ovšem nebrání aby po předložení návrhu na konkrétní opravu si kterýkoliv z vlastníků vyžádal vyhotovení a předložení projektové dokumentace, rozpočtu a zajištění výběrového řízení, kde bude osloveno min. x dodavatelů a jejich výběr provede shromáždění vlastníků. Je jen otázkou zda nezůstanete s tímto požadavkem osamocen. Např. v našem SVJ nepadá v úvahu, že bych nepředložil rozpočet a nevysvětlil podrobně technickou i finanční stránku věci. Do výběru dodavatele nikdo nemluví, ale dodržet rozpočet je samozřejmost. Pochopitelně tam mám rezervu.

Vložil Markéta Gr., 24. Duben 2018 - 8:53

Je potřeba prostudovat celé stanovy, my tam máme v části nazvané Shromáždění: „Do výlučné působnosti Shromáždění náleží rozhodování otěchto záležitostech:­..udělení předchozího souhlasu k uzavření smlouvy s ročním plněním více než 15000Kč.“ Pak musí Shromáždění odsouhlasit každou smlouvu o dílo „malování“, která tuto částku přetáhne.

Vložil udivený (bez ověření), 24. Duben 2018 - 9:21

Stanovy o působnosti shromáždění říkají toto:

Do působnosti shromáždění patří:
7. rozhodování o:
opravě, modernizaci nebo rekonstrukci společné části, není-li toto rozhodnutí v pravomoci statutárního orgánu podle čl. 6 odst. 7),

A v čl. 6 odst. 7 stanov je pak toto:

7. Statutární orgán je oprávněn rozhodnout o opravě, modernizaci nebo rekonstrukci společných částí v souladu se schváleným plánem oprav, modernizací a rekonstrukcí společných částí a rozpočtem společenství. V ostatních případech je oprávněn rozhodnout o nákladech na opravu, modernizaci nebo rekonstrukci, nepřesáhnou-li náklady 2 000 Kč na jednotku, nejvýše však 200 000 Kč v jednotlivém případě; tento limit neplatí, pokud jde o opravu prováděnou v souvislosti s havárií nebo o opravu, jejíž nutnost plyne z revizní zprávy. 

Já z toho chápu, že stanovy skutečně dávají statutárnímu orgánu bianco šek. Na druhou stranu zmocňovací nařízení vlády č. 366/2013 Sb. v § 13 říká toto:

V působnosti statutárního orgánu společenství vlastníků jednotek je rozhodování o opravě nebo stavební úpravě společných částí nemovité věci, nepřevyšují-li náklady v jednotlivých případech částku 1000 Kč v průměru na každou jednotku; tento limit neplatí, pokud se jedná o opravy způsobené havárií na společných částech, nebo pokud stanovy společenství vlastníků jednotek určí něco jiného.

Nutno ovšem číst ve vazbě na § 1208 obč. zák.:
Do působnosti shromáždění patří
f. rozhodování
7. o opravě nebo stavební úpravě společné části, převyšují-li náklady částku stanovenou prováděcím právním předpisem; to neplatí, pokud stanovy určí něco jiného,


Otázka je, co znamená věta druhá „to neplatí, pokud stanovy určí něco jiného“, jestli stanovy opravdu mohou dát statutárnímu orgánu takový bianco šek, nebo zákon pouze dovoluje ve stanovách navýšit cenový limit, a zda nakonec ustanovení stanov o delegování pravomoci na statutární orgán by nebylo nicotné.

Pokud bychom tuto větu v zákoně chápali úžeji, že stanovy mohou pouze navýšit limit ceny díla, o kterém může samostatně rozhodnout statutární orgán, pak by dané stanovy dávaly pravomoc statutárnímu orgánu rozhodnout o opravě do 200.000 Kč.

Pokud bychom tuto větu chápali šířeji, můžou stanovy v plné míře delegovat rozhodnutí na statutární orgán, jak se stalo v případě daného SVJ.

Vložil Jan77 (bez ověření), 24. Duben 2018 - 20:04

Dle mého názoru to je jasné – stanovy přesně dle dikce zákona navýšily ten limit 1000 Kč na 2000 Kč.

Lze to shrnout tak, že k realizaci lze překročit tehdy, pokud

1] nepřesáhnou náklady 2 000 Kč na jednotku, nejvýše však 200 000 Kč a to rozhodnutím výboru

NEBO

2] je záměr v souladu se schváleným plánem oprav, modernizací a rekonstrukcí společných částí a rozpočtem společenství

Co jsem nevyčetl z dotazu je, ten plán oprav schvaluje shromáždění? Předpokládám ano. Pak v bodě 2 výbor akorát spouští realizaci něčeho již schváleného shromážděním. A pokud to nemáte dále upřesněné, tak není předem vázán žádným limitem ceny, kromě povinnosti konat s péčí řádného hospodáře. Ovšem je na shromáždění, aby případně strop stanovilo při schválení konkrétní investice či opravy.

Vložil udivený (bez ověření), 24. Duben 2018 - 21:15

Shromáždění neschvaluje žádný plán oprav (reserve study), jak ho chápal Lake. Statutární orgán ani takový dokument nepřipravuje.

Na pozvánce je pouze bod programu „6) Plán údržby na rok 2017“.

Na samé schůzi se vlastníci dozvědí, že statutární orgán na základě podnětů od vlastníků provede tu a tu akci (např. vymaluje společné prostory nebo vymění odpady), popř. nutnost akce odůvodní špatným stavem. Nijak detailně se záležitost ale neprobírá.

V zápise ze shromáždění se objeví toto: „Malování spol. prostor bylo odsouhlaseno, PRO: 73 %, PROTI: 27 %“, „Výměna odpadů byla odsouhlasena, PRO: 73 %, PROTI: 27 %“, apod.

Musím konstatovat, že mě taková drzost nyní zpětně šokuje a současně obdivuji genialitu nastaveného systému, dotyčný statutár to má promyšlené.


Mám-li uvést konkrétní případ, jehož jsem byl svědkem osobně, tak na pozvánce byl bod programu „6) plán údržby na rok 2017 včetně refinancování úvěru“, podklady připojeny nebyly. Na schůzi se statutár zeptal, zda si přejeme vyměnit výtahy, opravit střechu, namontovat kamerový systém, vymalovat společné prostory. To se nějak prodiskutovalo, ale spíš obecně („jóó, výtahy jsou hrůza!“, „chodby jsou špinavé, chce je osvěžit“, „a kde budou kamery? někdo mi prolomil dvířka schránky!“, „a co že je se střechou? bydlím v posledním patře a nevím, že by zatýkalo do bytů“). Když dal předsedající hlasovat, zeptal jsem se, co se tedy konkrétně schvaluje. Bylo mi odpovězeno „výměna výtahů, výmalba chodby“. Na to jsem podal upřesňující dotaz, zda se schvaluje jen záměr a bude tedy ještě jedna schůze, nebo už realizace. Bylo mi odpovězeno, že se schvaluje jen záměr a bude ještě výběrové řízení. Neměl jsem důvod vstupovat do opozice a hlasoval jsem pro. Jenže už měsíc po schůzi se malovalo a natíraly dveře od výtahu (logiku nechápu, když se výtahy budou měnit) a na léto je oznámena výměna výtahů. Byl jsem obalamucen. Kdybych věděl, že hlasováním delegujeme kompetenci na statutární orgán, asi bych pro nehlasoval, resp. bych požadoval bližší informace a podklady.

Statutárnímu orgánu stačí, nechá-li na shromáždění odsouhlasit „výměnu výtahů“ (ač není na pozvánce, protože na pozvánce je jen obecné „plán údržby“), a shromáždění už nemusí schvalovat konkrétního dodavatele, ani výši ceny díla… Stačí do zápisu napsat jednu větu „Malování bylo odsouhlaseno“, nebo „Výtahy byly odsouhlaseny“, ale bez bližší specifikace, a stanovy dávají statutárnímu orgánu bianco šek vybrat jakéhokoli dodavatele a za jakoukoli cenu.

Geniální!

Vložil Markéta Gr., 24. Duben 2018 - 18:08

Pak je nutno pátrat po zápise ze Shromáždění, které tuto změnu ve stanovách schválilo, vč. prezenční listiny… Pokud bylo vše v souladu se zákonem, je to bohužel nezvratné pravidlo, že výbor rozhoduje o zakázkách v této výši. Pak se můžete dát cestou § 159 NOZ. odst 1) „Kdo přijme funkci člena voleného orgánu, zavazuje se, že ji bude vykonávat s nezbytnou loajalitou i s potřebnými znalostmi a pečlivostí. Má se za to, že jedná nedbale ten, kdo není této péče řádného hospodáře schopen, ač to musel zjistit při přijetí funkce nebo při jejím výkonu, a nevyvodí z toho pro sebe důsledky.“ S tím souvisí výběrová řízení na firmy a volba nejvhodnějšího kandidáta, odůvodnění této volby ve zprávě o činnosti výboru, či zprávě o hospodaření SVJ, kterou vábor rovněž musí každý rok Shromáždění předkládat. Pokud nedoloží důkazy o provedeném výběrovém řízení(doporučeně poslat písemnou žádost), může vlastník podat trestní oznámení pro podezření z předražené zakázky = zdarma (§ 220 TZ Porušení povinnosti při správě cizího majetku), nebo žalobu na výbor SVJ, což členy asi náležitě otráví a budou se snažit svou odpovědnost hodit zpět na Shromáždění, tedy snížit cenu zakázek o níž budou rozhodovat sami.

Vložil 852 (bez ověření), 25. Duben 2018 - 10:50

Markéto Gr., nevím zda úmyslně nebo z pouhé blbosti lžete. Vlastník může podat trestní oznámení nebo žalobu z jakéhokoliv důvodu. Pokud to bude z důvodu nekonání výběrového řízení v SVJ, tak bude TO odloženo jako nedůvodné a žaloba bude odmítnuta. Toho chcete dosáhnout? Pane Bože, do koho jsi duši dal! Pravdu máte ale v tom, že tím můžete otrávit členy výboru, zejména pokud bude sviní jako vy více.

Vložil 852 (bez ověření), 25. Duben 2018 - 10:50

Markéto Gr., nevím zda úmyslně nebo z pouhé blbosti lžete. Vlastník může podat trestní oznámení nebo žalobu z jakéhokoliv důvodu. Pokud to bude z důvodu nekonání výběrového řízení v SVJ, tak bude TO odloženo jako nedůvodné a žaloba bude odmítnuta. Toho chcete dosáhnout? Pane Bože, do koho jsi duši dal! Pravdu máte ale v tom, že tím můžete otrávit členy výboru, zejména pokud bude sviní jako vy více.

Vložil Petr123 (bez ověření), 25. Duben 2018 - 6:33

SVJ nemá povinnost konat výběrová řízení.

Volby prohlížení komentářů

Vyberte si, jak chcete zobrazovat komentáře a klikněte na "Uložit změny".