Garážové stání

V případě, že garážová stání jsou připsána k bytu a v prohlášení vlastníka jsou uvedena jako součást BJ. Je toto prohlášení vlastníka neplatné od samého začátku, nebo jen v této části? Podotýkám , že katastrální úřad kontroluje jen věci mu nařízené ze zákona. Skutečné poměry ho nezajímají. Hovořím z vlastní zkušenosti.

S pozdravem Fanda

Vážení, konkrétní odpověď pro dotaz vycházející ze skutečnosti, že v domě je o 4 garážové stání více než počet bytových jednotek.

Jsou-li garážová stání připsána k bytové jednotce jako její součást, je „Prohlášení vlastníka“ platné, každá bytová jednotka užívá jedno garážové stání ve společných prostorách, stejně tak jako jsou běžně užívané sklepní kóje u každé bytové jednotky.

Problém ale je, jak jsou zapsána 4 garážová stání, kterých je více než počet bytových jednotek? Některá bytová jednotka má dvě či více garážových stání?

Jakým způsobem je chce původní vlastník-developer „prodat“ někomu, kdo v domě není vlastníkem bytové jednotky? Gazážová stání jsou, jak uvádíte, vymezena-zapsána v „Prohlášení vlastníka“ jako součást bytové jednotky.

V daném případě se musí určit v prohlášení vlastníka a následně stanovách pravidla pro přispívání na „správu …“ garážových stání a pravidla pro úhradu záloh a rozúčtování nákladů za služby spojené s užíváním garážových stání – provoz garážových stání, jak jsem psal v první odpovědi. Zdůvodnění: je o čtyři stání více, tedy některá jednotka může mít více garážových stání či budou tato stání „dána nějakým způsobem“ do užívání osobě, která není členem SVJ-vlastníkem bytové jednotky v domě.

Matějka

Vážený pane HonzoT,

jak chcete prodat něco, co právně není. Pokud garážové stání není vymezeno-zapsáno, dle dosud platné legislativy, v „Prohlášení vlastníka“ jako jednotka, budete vlastníkem „čeho“ v objektu-domě ve vlastnictví vlastníků jednotek. Jelikož nevlastníte jednotku, nemůžete užívat-spoluvlastnit nějakou společnou část domu.

Dle dostupných informací je v souladu s platnou legislativou možné, že garážové stání budou součástí nějaké jednotky. Vlastník této jednotky svůj majetek – příslušenství bytu ve společných částech domu-garážové stání dále přenechá do užívání osobě, která v domě jednotku nevlastní.

Matějka

Záleží na tom, jak jsou garážová stání v pohlášení vlastníka zapsána. Pokud je to garáž s více garážovými stáními zapsána jako samostatná jednotka, tak se prodává podíl na této garáži a ten se dá prodat komukoliv.

Abysme se tu nedohadovali o různých možnostech, bylo by vhodné aby původní tazatel napsal, jak to v prohlášení vlastníka skutečně mají.

A mimochodem, teď jsem narazil na jeden nový dům, kde jsou dvě velké garáže s 65 garážovými stáními a každá z těch dvou garáží je zapsána jako jedna velká jednotka. Dobré, ne? Tohle je podle mě nejhorší možné řešení. Jak se má těch 65 spoluvlastníků dohodnout jak budou hlasovat na shromáždění jako jeden hlas.

Vážený pane HonzoT, nechtěl jsem diskusi. Ve vší úctě, přečtěte si prosím základní dotaz tazatele a jeho následné upřesnění, tazatel píše, že garážové stání je součástí BJ, tedy příslušenstvím bytu. V odpovědi se věnuji konkrétnímu problémemu dle dostupné informace, vždy žádám uvedení vymezení-určení v „Prohlášení vlastníka“.

A mimochodem, zapsání garážových stání jako jedné jednotky či více např.dle podlaží je v pořádku a je dobré řešení. Spoluvlastníci těchto prostor se dohodnou ve věci garážových stání samostatně na vlastním jednání, pokud není většina spoluvlastníků garážových stání též vlastníky ostatních jednotek v domě a na shromáždění si zvolí svého zástupce v souladu se ZoVB a OZ (spoluvlastníci mají jeden hlas). V případě, že většina spoluvlastníků garážových stání je též vlastníky ostatních jednotek v domě, jednání ve věci specifických jednotek garážových stání probíhá na shromáždění vlastníků s tím, že v případě jednotky garážových stání hlasují spoluvlastníci garážových stání barevně označeným lístkem.

Máme takto několik domů ve správě a nevidíme problém. (Musí se ale předem určit pravidla „správy …“ a úhrad „služeb-nákladů“ této specifické jednotky.) V souladu s platnou stavební legislativou, budou nové domy vždy vybaveny garážovými stáními, ať již krytými či nekrytými.

Matějka

Omlouvám se, to upřesnění mi nějak uniklo :-).

To s tím zmocněním je mi jasné i jak se to prakticky provede v tom také nevidím problém, jen s tou dohodou těch spoluvlastníků to nevidím tak růžově, zvlášť jestli je tam hodně těch co v tom domě nebydlí. Otázka je jestli se jich vůbec někdy dokáže sejít tolik, aby mohli o něčem rozhodnout.

Vážený pane, není za co, každý se spleteme.

Aby mohli spoluvlastníci garážových stání něco rozhodnout, je nutné již na začátku dle projektové dokumentace, technického vybavení a výchozích revizních zpráv odborně posoudit výši nákladů spojených s provozem takové jednotky nebo společného prostoru. V souladu se ZoVB a OZ je nutné pro jednotku-garážová stání pečlivě vypravovat pravidla pro „správu …“ včetně výše tzv.„FO“ a co z něj bude hrazeno a pravidla pro úhradu záloh a rozúčtování „služeb-nákladů spojených s provozem“ např.: elektřina, náklady na servis a revize technických zařízení (osvětlení včetně nouzového, ventilace, požární zařízení=požární vodovod+HP+EP­S+požární ventilace+požární klapky, vjezdová brána nebo roleta apod.) včetně průběžných oprav,výtah, úklid. Možností je vedení v účetnictví analiticky samostatně náklady správy a služeb za garážové stání, případně garážové stání vést jako „samostatný vchod-dům“ v bloku domů (vhodné pro většinu správcovských programů = každé stání má samostatné vyúčtování).

Je nutné stanovit způsob-poměr uhrady nákladů společných jak pro bytové jednotky, tak i pro jednotky-garážové stání. Nejlépe je vycházet z velikosti poměru spoluvlastnických poměrů na společných částech domu mezi bytovými jednotkami a jednotkou garážových stání. Jedná se např.: o hromosvod, střechu, základy+nosné konstrukce+fasáda, chodník + příjezdová komunikace, ale i výtah, zajíždí-li do jednotek garážových stání. Doporučuji instalovat, pokud není, podružný elektroměr pro jednotku-garážová stání.

Matějka