dotaz
Jsem vlastníkem družstevního bytu 1+1bez balkonu.V roce 2008 se vyměnovaly u bytů 1+2 balkonové soupravy.Při vyúčtování za rok 2008mně bylo odečteno 15.803Kč.Při reklamaci na tuto sumu mi bylo odpovězeno, že balkony jsou součástí pláště domu a proto se musím podílet na financování.
Jak mám dále postupovat?
Děkuji za odpověd.
elda53
Vážená/ý elda53,
opět problém původního vlastníka, který se znalostí daného domu neodborně a chybně vypracoval „Prohlášení vlastníka“.
Nic původnímu vlastníkovi nebránilo, aby v souladu s ustanovením stávajícího zákona č.72/1994 Sb. v platném znění dle §4 odst.2 písm.d) určil balkony jako společné části domu, které budou společné jen některého vlastníka a v souladu s §4 odst.2 písm.g) určil jak se tito vlastníci budou podílet na nákladech správy.
Obdobně mohli opravit „Prohlášení…“ vlastníci či určit pro danou záležitost příspěvky ve stanovách SVJ části hospodaření či ve vnitřních pravidlech společenství.
Takže prosím vážení diskutující netvrďme, že stávající zákon je v dané záležitosti špatný. Je to jen „lenost“ původního vlastníka a stávajících vlastníků, že si dané záležitosti řádně neupraví.
Matějka
Dobrý den pane Matějko, v našem domě je zcela stejný problém, o které píšete: předešlý vlastník pouze uvedl, že lodžie jsou příslušenstvím bytu. Snažil jsem se to „narovnat“ přesně podle vašeho návodu: vlastníci lodžií budou platit do fondu oprav poněkud více, „bezlodžisti“ méně. Bohužel to neprošlo shromážděním (75% přítomných), a tak zůstává v platnosti prohlášení s tím, že deklarované příslušenství znamená „nášlapnou plochu“ lodžií a právě ta je příslušenstvím bytu. V praxi to pak znamená, že oprava balkonu je hrazena z fondu, ale konečná úprava (dlažba) z účtu vlastníka bytu. Nic víc se s tím nedá dělat, protože vlastníci se domáhají svých práv právě skrze Kupní smlouvy, resp. skrze Prohlášení. Steve
Vážený p.Steve,
chybou ZoVB je, že pro bytové jednotky nelze užít ustanovení §2 pís.j) ZoVB.
Pokud není vůle většiny ke změně, zůstává pouze soudní cesta (pokud nebude schválen a platný nový zákon, který záležitosti upravuje) na základě ustanovení OZ, že některý vlastník využívá výhradně společné části domu jako příslušenství bytové jednotky (balkon či lodžii), které jiný vlastník využívat nemůže, jelikož byt takové příslušenství nemá. Z dlouhodobého pohledu, včetně oprav společných částí domu kam spadá toto příslušenství, má vlastník bytové jednotky s takovýmto příslušenstvím NEOPRÁVNĚNÝ prospěch na úkor jiného vlastníka v souladu s ustanovením OZ.
Matějka
Naprosto s vámi souhlasím, ale vykládejte (vysvětlujte) to vlastníkům…Nevím, zda bych měl vúli to předat soudu…(budu o tom přemýšlet…)Ve své podstatě, pokud si dlažbu (nášlapnou část) uhradí vlastníci ze svého, tak by vlastně nemělo o nic podstatného jít. Ale že se jedná o nedovolené obohacování, je podle mého názoru zřejmé.Steve
Mohl byste zkontrolovat, zda v prohlášení vlastníka jsou balkony skutečně zapsány jako společné části domu. Pokud ano, přispívat musíte.
Pak si můžete spočítat, zda vyměřený příspěvek odpovídá vašemu spoluvlastnickému podílu na společných částech domu.
Do budoucna:
Jestliže (společné) balkony jsou ve výhradním užívání jen některých vlastníků a jsou přístupné pouze z jejich bytů, vzniká těmto vlastníkům (nemajetkový) prospěch, protože výhradně pro sebe využívají společné části domu. Měli by tedy za užívání balkonů platit měsíční částku, obdobně jako je tomu při pronájmu garáže nebo obchodních prostor v domě. Částku je třeba skládat na účet společenství vlastníků, které ji rozdělí mezi vlastníky v poměru jejich podílů.
Namísto těchto plateb (ze kterých by vlastníci byli povinni odvádět daň z příjmu) se můžete v rámci společenství dohodnout, že uživatelé společných balkonů budou odvádět vyšší měsíční příspěvek na údržbu a opravy. (Museli by s touto dohodou souhlasit všichni, pak se daň neplatí).
Pokud k výše popsané dohodě nedojde a částka za "cizí" balkony Vás opravdu trápí, máte (podle mého názoru) dvě možnosti:
a) obrátit se na výbor společenství s výzvou, aby s uživateli společných balkonů uzavřel neprodleně smlouvy o jejich pronájmu.
b) teoreticky byste se mohl obrátit na soud. Můžete se domáhat toho, aby uživatelé balkonů platili do budoucna nájem z jimi užívaných balkonů, opravených i s Vaším přispěním. Můžete argumentovat tím, že skutečně dochází k dlouhodobému bezplatnému výhradnímu využívání společných částí domu jen některými vlastníky; tím jim vzniká neoprávněný nemajetkový prospěch. Ten se jistě dá vhodně vyjádřit v českých korunách měsíčně.
Závěr: Ve většině SVJ je situace taková, že balkony a lodžie jsou společné pokud jde o náklady na opravy, ale "soukromé" z hlediska jejich užívání. To je přece jasný rozpor, který je možno vyřešit v souladu s právem, tedy pronájmem balkonů těm, kteří je používají. Takový postup se mi zdá být v souladu s literou i duchem zákona. Proč se tedy - u všech všudy - ještě nepoužívá?
lake
Diskuze se velmi rozvinula, ale opomenuli jste jednu podstatnou věc, a sice že tazatel zmiňuje družstevní vlastnictví. Takový dům typicky nebude mít Prohlášení vlastníka a vaše další úvahy o „společných částech domu“ atd nejsou validní.
Když od tohoto odhlédnu, kdo jste už viděli případ, že si vlastník bytu pronajímá balkon, který k jeho bytu fyzicky náleží? Jestli se tedy zde pouze neteoretizuje.
tak buď je vlastníkem bytu, nebo je byt družstevní
Nechť to tazatel uvede na pravou míru.
Pozn: Družstevníci naprosto obvykle ignorují, že jsou „jen“ nájemci a sebe (nesprávně) uvádějí jako vlastníky.
Vážený pane G.X.,
před platností zákona č.72/1994 Sb. byla jedna z možností po koupi bytu do OV založit družstvo (subjekt společenství neexistoval). Tato forma přetrvává dodnes.
Matějka
Snad se tou odpovědí nebudete řídit? To nemůžete u soudu vyhrát. Jaký předpis byl porušen? Za nedokonalý zákon o vlastnictví bytů uživatel balkonu nemůže.
Nejde o nedokonalý zákon, ale o nemajetkový prospěch jedněch a újmu druhých.
Řekněme, že bydlíte v domě s 18 byty a čtyřmi garážemi. Garáže si pro sebe bezplatně zabrali ti vlastníci, kteří se do domu nastěhovali nejdříve. Je to v pořádku? Jak by rozhodl soud?
Řekněme, že v bydlíte v domě, kde je nebytový prostor v přízemí (kadeřnictví). Dozvíte se, že tuto provozovnu jménem společenství pronajal předseda výboru své manželce zdarma (pouze platí teplo a vodu). Je to v pořádku? Jak by rozhodl soud?
Řekněme, že bydlíte v domě, kde společné balkony užívají jen někteří vlastníci ale nehodlají na ně přispívat zvýšenými zálohami nebo nájmem. Je to v pořádku? Jak by rozhodl soud?
lake
Nejde o nedokonalý zákon, ale o nemajetkový prospěch jedněch a újmu druhých.
- Lidsky to chápu, máte pravdu, ale co kdo porušil? Jedná se o nedokonalý zákon. Pokud by zákon stanovil, že za balkon se platí, je to OK. Zákon to nestanoví a tak podle tohoto nedokonalého zákona žádný nemajetkový prospěch nevzniká.
Řekněme, že bydlíte v domě s 18 byty a čtyřmi garážemi. Garáže si pro sebe bezplatně zabrali ti vlastníci, kteří se do domu nastěhovali nejdříve. Je to v pořádku? Jak by rozhodl soud?
- Pokud jsou garáže společnou částí domu, tak se měly společně využívat. Pokud ji využívá jen někdo, měl by platit.
Řekněme, že v bydlíte v domě, kde je nebytový prostor v přízemí (kadeřnictví). Dozvíte se, že tuto provozovnu jménem společenství pronajal předseda výboru své manželce zdarma (pouze platí teplo a vodu). Je to v pořádku? Jak by rozhodl soud?
- Samozřejmě to v pořádku není, odporuje to cenám obvyklým.
Řekněme, že bydlíte v domě, kde společné balkony užívají jen někteří vlastníci ale nehodlají na ně přispívat zvýšenými zálohami nebo nájmem. Je to v pořádku? Jak by rozhodl soud?
- Pokud jsou balkony společnou částí domu podle prohlášení vlastníka a stavebnětechnicky je mohou používat jen někteří (přístup je jen z jednotlivých bytů), tak uživatelé balkonů pouze využívají nedokonalého zákona. Zákon stanovuje, že se za balkony neplatí, proč by za ně měli, v dnešní době, dobrovolně platit?
Poslední komentáře