Dohoda mezi spoluvlstníky - platí i pro nového vlastníka bytu?
Dobrý den, před rokem jsem koupil byt ve starém bytovém domě se třemi bytovými jednotkami. Jelikož zde nevzniká povinnost zřídit SVJ, nestalo se tak a všechny opravy i náklady za energie si řídíme sami. Nicméně, nelíbí se mi jednání spoluvlastníků, kteří chtějí některé opravy hradit podle spoluvlastnických podílů a některé na třetiny. Můj byt je nejmenší, to znamená , že v případě rozpočítání na třetiny jsem oproti rozpočítání podle podílů v nevýhodě a doplácím na to. Zjistil jsem tedy, že v Prohlášení vlastníka, které je uloženo na Katastrálním úřadu, jsou stanoveny úhrady dle zákona o vlastnictví bytů, tzn. podle spoluvlastnických podílů. Jenže spoluvlastníci na mě vytáhli nějakou dohodu, kterou si tady v minulosti sepsali a podepsali (včetně bývalého spolumajitele, kterého jsem nahradil). V této dohodě mají dohodnuto co se bude hradit podle podílů a co na třetiny. Teď oponují tím, že tato dohoda automaticky přechází i na nového majitele (tedy na mě) i když jsem ji nepodepsal. Je takový postup možný? Když jsem přece žádnou dohodu nepodepsal, ani nebyla součástí kupní smlouvy, ani není zaevidovaná na Katastrálním úřadě, tak jak může být pro mě závazná? Je opravdu taková dohoda pro mě platná?
Děkuji za radu.
Petr
Dohoda nemá nožičky. Není to blecha, která by přešla či přeskočila na jinou osobu. Vy to víte. Vaši spoluvlastníci to jistě také vědí, ale prostě to na Vás zkoušejí.
Sluší se poznamenat, že dohoda patří mezi obligační (závazková) práva, která mohou existovat pouze mezi osobami (iura in personam). Naopak vlastnictví nemovitosti a práva s tímto vlastnictvím spojená jsou věcná práva (iura in rem).
S přechodem vlastnictví k věci přecházejí pouze věcná práva: zástavní právo věcné, povinnost strpět veřejně prospěšné zařízení na pozemku, věcné břemeno atd. Dále přecházejí práva, u nichž to stanoví zákon (např. na nabyvatele přejdou závazky z nájemní smlouvy).
Dohodu tedy měli a touží-li podle ní postupovat i nadále, nevidím v tom nic nezákonného. Mohou si dělit náklady na třetiny, ale pouze ti dva mezi sebou. Vy máte povinnost hradit podle spoluvlastnického podílu v souladu s § 15 odst. 1 ZoVB. Klidně jim nabídněte uzavření nové třístranné dohody v tomto smyslu.
lake
Děkuji za Váš příspěvek. Utvrdil jste mě v tom, co jsem tušil. I bez znalosti práva mi připadal výše popsaný postup uplatňovaný spoluvlastníky nelogický.
Ještě by mě zajímal Váš názor na to, který způsob přispívání na náklady spojené se správou domu je více spravedlivý? Přispívání podle spoluvlastnického podílu v souladu se ZoVB nebo jak vyžadují spoluvlastníci dělit náklady na třetiny? Nutno podotknout, že dělení na třetiny vyžadují pouze u některých oprav (např. oprava všeho co se nachází na chodbě, protože prý chodbu používáme všichni stejně) nebo u společné energie (protože světlo na chodbě také potřebujeme všichni stejně).
Podle mého názoru jsou příspěvky na náklady spojené se správou domu založeny na podobném principu jako daně. To znamená, že jsou neúčelové (jelikož pokrývají širokou škálu oprav) a zároveň neekvivalentní (jelikož nelze přesně spočítat opotřebení věci jednotlivými spoluvlastníky, popřípadě nelze přesně spočítat spotřebu společné energie a tudíž spoluvlastník nedostává za příspěvek ekvivalentní protihodnotu). V případě, kdy takto nelze jednoznačně přesně určit toto opotřebení či spotřebu, je podle mého názoru přispívání podle spoluvlastnického podílu nejspravedlivější. Ideální stav to samozřejmě není, ale ten zřejmě ani neexistuje.
Petr
„… např. oprava všeho co se nachází na chodbě, protože prý chodbu používáme všichni stejně)“
To je nesmyslný argument. Vlastnictví věci je něco jiného než užívání věci. V přispívání na péči o společnou věc podle ObčZ a podle ZoVB nejde o to kdo co užívá, ale kdo co vlastní. Chodbu (a všechny společné části domu) vlastní tři osoby podle podílů. Proto také snášejí náklady podle podílů. (Nerozebírám zde odlišné způsoby přispívání, které bude možné dohodnout pro nově vznikající jednotky(2012) podle zákona č. 89/2012 Sb..)
„… u společné energie (protože světlo na chodbě také potřebujeme všichni stejně).“
Opět zmatený argument. Neexistuje žádný rozumný ani spravedlivý důvod proč dělit náklady právě na třetiny.
- Za prvé: spotřeba společné elektřiny bývá řazena do služeb, nikoliv do správy domu.
- Za druhé: Rozhodnutí o způsobu rozúčtování služeb se přijímá většinou podle § 11 odst. 4 ZoVB. Ve vašem případě jsou tři spoluvlastníci a pro počítání hlasů se uplatní § 11 odst. 6 ZoVB (souhlas všech).
Od 1 ledna 2014 bude společný odběr elektrické energie spadat povinně pod služby spojené s užíváním bytů. Neujednáte-li si jiný způsob rozúčtování těchto nákladů, bude to povinně podle počtu osob.
lake
A je v tomto zákoně (od 1.1.2014) zakotvena povinnost uvádět a aktualizovat počty osob v bytech se sankcí, pokud to neudělají, nebo vědomně uvedou nepravdu? V našem SVJ jsme museli způsob účtování změnit, protože se po letech ukázalo, že máme spoustu vyč.ránků, na které akorát doplácejí ti ostatní. Řešením beze změny rozúčtování bylo nahlásit 1 osobu, čímž to sklouzlo k horšímu rozúčtování stejným dílem na všechny jednotky.
Vlastníci velkých bytů často argumentují, že dělení nákladů na správu domu poměrně podle velikosti spoluvlastnického podílu je vůči nim nespravedlivé a nelogické. Poukazují na to, že mnohé společné části používají všichni stejně, případně míru užívání nelze zjistit. Některé náklady pak podle nich ani na velikosti bytů nijak nezávisí, např. náklady na vedení účetnictví, bankovní poplatky, apod. Rádi by jednotlivé dílčí náklady rozúčtovali podle jakési „logiky věci“. Problém je, jak tu logiku stanovit. Hlasováním logiku nenajdete a snažit se o dohodu v každém dílčím případě je prakticky neproveditelné. Zkuste si představit, že se rozbije vypínač ve 2. patře v chodbě nalevo od výtahu. Jak se na opravě budou podílet jednotliví vlastníci bytů? Je rozumné hledat nějaký logický způsob rozúčtování, platný v tomto konkrétním případě?
Podle mého názoru jediný logický a spravedlivý způsob rozúčtování nákladů na správu domu je poměrně podle (ideální) výše výnosů z jednotek. Čím vyšší výnos z jednotky, tím vyšší podíl na nákladech na správu společných částí domu (bez nich by totiž jednotka žadný výnos nepřinášela). Výši a formu výnosů si ovšem jednotliví vlastníci jednotek řídí sami, ostatní vlastníci ani SVJ na to nemají žádný vliv. Je tedy nutno nějakým způsobem stanovit poměr potenciálně dosažitelných výnosů z jednotek. Autoři ZoVB zvolili jednoduchý postup, a to na základě poměru podlahových ploch (větší podlahová plocha jednotky znamená větší výnos z jednotky, větší podíl na společných částech domu a tedy větší podíl na nákladech na správu domu). Není to úplně ideální, neboť i stejně velké byty v domě mohou mít různý potenciál generovat výnos (vliv balkonu/lodžie, přízemí, apod.), ale je to způsob jednoduchý a není výrazně nespravedlivý. Vlastník bytu 5+1 má nepochybně vyšší výnos než vlastník garsonky, musí se tedy na nákladech na správu domu podílet větším podílem než vlastník garsonky, a to i na těch, které na velikosti jednotek vůbec nezávisejí.
určitě je to věcí dohody mezi vámi, ale pokud se jedná opravi společně užívaných prostor, nebo společných služeb, asi bych doporučil rozúčtovat podle počtu osob v bytě než rovným dílem na byt.
Jde o to se zamyslet i z pohledu ostatních vlastníků co se opotřebuje/spotřebuje tím, že to používáte jako uživatelé a co jen tím že tam máte byt.
Na osoby se vykašlete, to v našem státě nikdy nebude fungovat a nebudete si přeci počítat návštěvy, nebo kdo u Vás kdy přespal a kolikrát. U služeb je to asi nejspravedlivější způsob rozúčtování, ale spousta lidí Vám změny hlásit nebude a v soukromém vlastnictví je ani nemáte jak k tomu donutit. Jinak mě osobně připadá návrh spoluvlastníků docela rozumný. Světlo svítí na chodbě všem 3. bytům stejně, stejně tak ty dlaždice stejně ošlapáváte. Větší opravy zhodnocující dům bych taky chtěl podle podílů, ale ty drobnosti používané stejně, tím bych si zlou krev nedělal. Pokud to není zrovna mramor z Egypta.
Poslední komentáře