Dluhy na správu domu by mohly přejít na kupce bytu, novela jde do výborů
Lobování SČMBD a SBD pokračuje.
http://ekonomika.idnes.cz/…onomika.aspx?…
Navrhované ZNĚNÍ ČÁSTÍ ZÁKONA č. 89/2012 Sb., občanský zákoník, jichž se návrh novely týká, již s odstraněním vybraných textů
§ 1124
(1) Převádí-li se spoluvlastnický podíl na nemovité věci, mají spoluvlastníci předkupní právo, ledaže jde o převod osobě blízké. Nedohodnou-li se spoluvlastníci o výkonu předkupního práva, mají právo vykoupit podíl poměrně podle velikosti podílů. (2) Odstavec 1 se použije i v případě, že některý ze spoluvlastníků převádí podíl bezúplatně; tehdy mají spoluvlastníci právo podíl vykoupit za obvyklou cenu.
§ 1125 Spoluvlastník se může vzdát předkupního práva podle § 1124 s účinky pro své právní nástupce. Jde-li o nemovitou věc zapsanou do veřejného seznamu, vzdání se předkupního práva se do něj zapíše.
§ 1169 Změna prohlášení (1) Vlastníci jednotek mohou prohlášení změnit. Je-li jednotka zatížena, lze prohlášení změnit s předchozím souhlasem osoby oprávněné z věcného práva. (2) Ke změně prohlášení se vyžaduje dohoda dotčených vlastníků jednotek o změně jejich práv a povinností uzavřená v písemné formě. Pro účinnost dohody se vyžaduje souhlas shromáždění přijatý alespoň nadpoloviční většinou hlasů všech vlastníků jednotek, popřípadě vyšším počtem hlasů určeným ve stanovách nebo v prohlášení.
§ 1186
(2) Převádí-li vlastník vlastnické právo k jednotce, dochází k převodu jednotky včetně dluhů převodce souvisejících se správou domu a pozemku vůči osobě odpovědné za správu domu a pozemku. Za dluhy splatné ke dni převodu jednotky, které na nabyvatele jednotky přešly, ručí převodce osobě odpovědné za správu domu.
§ 1195 (1) Společenství vlastníků může nabývat majetek a nakládat s ním pouze pro účely správy domu a pozemku. (2) K právnímu jednání, kterým společenství vlastníků zajistí dluh jiné osoby, se nepřihlíží. (3) Společenství vlastníků, které vzniklo po převodu jednotek z vlastnictví právnické osoby podle § 1188 do vlastnictví jeho členů, se může rozhodnout převzít, přistoupit nebo jinak zajistit dluh z úvěru poskytnutého této právnické osobě, jehož účelem byla oprava, modernizace nebo jiná investice do stavebních úprav domu, pokud s tím souhlasí všichni jeho členové; souhlas musí mít písemnou formu s úředně ověřeným podpisem. Je-li pro to důležitý důvod a lze-li to po členu spravedlivě požadovat, může společenství vlastníků nebo každý vlastník jednotky navrhnout soudu, aby prohlášení vůle člena, který nesouhlasil s převzetím, přistoupením nebo zajištěním dluhu podle věty první, bylo nahrazeno soudním rozhodnutím.
§ 1197 Sdruží-li se společenství vlastníků s jiným společenstvím vlastníků ke spolupráci při naplňování svého účelu nebo stane-li se členem právnické osoby sdružující společenství vlastníků nebo vlastníky jednotek nebo jinak působící v oblasti bydlení, nesmí se zavázat k jiné majetkové účasti, než je poskytnutí členského vkladu nebo poskytování členských příspěvků. Zaváže-li se společenství vlastníků podílet se na ztrátě jiné osoby, hradit její dluhy nebo je zajistit, nepřihlíží se k tomu, s výjimkou ustanovení § 1195 odst. 3.
§ 1200 Založení společenství vlastníků (1) Společenství vlastníků se založí schválením stanov. Nebylo-li společenství vlastníků založeno prohlášením o rozdělení práva k domu a pozemku na vlastnické právo k jednotkám nebo ujednáním ve smlouvě o výstavbě, vyžaduje se ke schválení stanov souhlas vlastníků většiny jednotek. Vlastník jednotky, který nesouhlasil se zněním stanov, může navrhnout soudu, aby o záležitosti rozhodl; ustanovení § 1209 se použije obdobně (2) Stanovy obsahují alespoň
- název obsahující slovo „společenství vlastníků“ a označení domu, pro který společenství vlastníků vzniklo,
- sídlo určené v domě, pro který společenství vlastníků vzniklo; není-li to možné, na jiném vhodném místě,
- členská práva a povinnosti vlastníků jednotek, jakož i způsob jejich uplatňování,
- určení orgánů, jejich působnosti, počtu členů volených orgánů a jejich funkčního období, jakož i způsobu svolávání, jednání a usnášení,
- určení prvních členů statutárního orgánu,
- pravidla pro správu domu a pozemku a užívání společných částí,
- pravidla pro tvorbu rozpočtu společenství, pro příspěvky na správu domu a úhradu cen služeb a pro způsob určení jejich výše placené jednotlivými vlastníky jednotek.
(3) Stanovy vyžadují formu veřejné listiny. To neplatí, zakládá-li se společenství prohlášením o rozdělení práva k domu a pozemku na vlastnické právo k jednotkám ujednáním ve smlouvě o výstavbě.
§ 1209 (1) Je-li pro to důležitý důvod, může přehlasovaný vlastník jednotky nebo i společenství vlastníků, pokud je vlastníkem jednotky, navrhnout soudu, aby o záležitosti rozhodl; v rámci toho může též navrhnout, aby soud dočasně zakázal jednat podle napadeného rozhodnutí. Není-li návrh podán do tří měsíců ode dne, kdy se vlastník jednotky o rozhodnutí dozvěděl nebo dozvědět mohl, jeho právo zaniká. (2) Je-li pro to důležitý důvod, může každý vlastník jednotky navrhnout soudu, aby rozhodl o záležitosti, která byla shromáždění řádně předložena k rozhodnutí, ale o které nebylo rozhodnuto pro nezpůsobilost shromáždění usnášet se. Není-li návrh podán do tří měsíců ode dne, kdy se vlastník jednotky dozvěděl nebo mohl dozvědět o tom, že rozhodnutí nebylo přijato z důvodu nezpůsobilosti shromáždění usnášet se, jeho právo zaniká.
Navrhované ZNĚNÍ ČÁSTÍ ZÁKONA č. 90/2012 Sb., o obchodních společnostech a družstvech (zákon o obchodních korporacích), jichž se návrh novely týká, S VYZNAČENÍM NAVRHOVANÝCH ZMĚN A DOPLNĚNÍ
Svolání členské schůze § 636 (1) Svolavatel nejméně 15 dnů přede dnem konání členské schůze uveřejní pozvánku na členskou schůzi na informační desce, jakož i na internetových stránkách družstva, jsou-li zřízeny a současně ji zašle členům na adresu uvedenou v seznamu členů. Pozvánka musí být na informační desce, případně také na internetových stránkách uveřejněna až do okamžiku konání členské schůze.
§ 731 (1) Stanovy bytového družstva kromě náležitostí podle § 553 obsahují také
- podmínky, za kterých vznikne členovi bytového družstva právo na uzavření smlouvy o nájmu družstevního bytu, a
- podrobnější úpravu práv a povinností člena bytového družstva spojených s právem na uzavření smlouvy o nájmu družstevního bytu a práv a povinností člena bytového družstva spojených s užíváním družstevního bytu. Tato práva a povinnosti se stávají dnem jejich vzniku právy a povinnostmi člena plynoucími z členství v bytovém družstvu.
(2) Pro změnu úpravy náležitostí stanov uvedených v odstavci 1 písm.
- se vyžaduje souhlas všech členů družstva. § 734 (1) Člena bytového
- poruší-li nájemce hrubě svou povinnost vyplývající z nájmu, nebo
- byl-li nájemce pravomocně odsouzen pro úmyslný trestný čin spáchaný na družstvu nebo na osobě, která bydlí v domě, kde je nájemcův byt, nebo proti cizímu majetku, který se v tomto domě nachází.
Navrhované ZNĚNÍ ČÁSTI ZÁKONA č. 256/2013 Sb., o katastru nemovitostí (katastrální zákon,
§ 23 (1) K nemovitosti se zapisuje poznámka o
- podaném návrhu na nařízení výkonu rozhodnutí správou nemovitosti,
prodejem nemovitosti, zřízením soudcovského zástavního práva na
nemovitosti a podaném návrhu na zřízení exekutorského zástavního
práva,
- exekučním příkazu ke správě nemovitosti a k prodeji nemovitosti,
- exekučním příkazu k postižení obchodního závodu,
- usnesení o pokračování vedení exekuce správou obchodního závodu,
usnesení o nařízení prodeje obchodního závodu v dražbě,
- usnesení o pokračování výkonu rozhodnutí správou obchodního závodu,
usnesení o nařízení prodeje obchodního závodu v dražbě,
- usnesení o nařízení výkonu rozhodnutí správou nemovitosti, prodejem
nemovitosti a o nařízení výkonu rozhodnutí postižením obchodního
závodu,
- usnesení o dražební vyhlášce o prodeji nemovitosti,
- vyrozumění insolvenčního správce o soupisu nemovitostí, které jsou
podle katastru ve vlastnictví jiné osoby než dlužníka,
- usnesení o nařízení předběžného opatření,
- uzavření smlouvy o provedení dražby nedobrovolné,
- žádosti o vyvlastnění práv k pozemkům a stavbám podané
u příslušného vyvlastňovacího úřadu,
- zahájení pozemkových úprav,
- rozhodnutí o schválení pozemkových úprav,
- jiném rozhodnutí než podle písmene m) nebo opatření obecné povahy,
kterým se omezuje oprávnění vlastníka nemovitosti nebo jiného
oprávněného nakládat s předmětem práva zapsaným v katastru nebo se
kterým je zákonem spojeno omezení,
- podané žalobě, kterou se navrhovatel domáhá, aby soud vydal takové
rozhodnutí týkající se nemovitostí evidovaných v katastru, na jehož
základě by mohl být proveden vklad do katastru, pokud se na jeho základě
nezapisuje poznámka spornosti zápisu,
- výhradě, že upevněný stroj nebo jiné upevněné zařízení není
součástí nemovitosti,
- dovolání se neúčinnosti právního jednání,
- právu užívání nebo požívání, o němž se neprovádí zápis
vkladem, jakož i omezení rozsahu nebo způsobu užívání nebo
požívání věci spoluvlastníky,
- výhradě přednostního pořadí pro jiné právo,
- přednostním právu ke zřízení věcného práva pro jinou osobu,
- odkladu zrušení spoluvlastnictví a odkladu oddělení ze
spoluvlastnictví,
- ujednání o tom, že vlastník pozemku nemá předkupní právo k právu
stavby a vlastník práva stavby nemá předkupní právo k pozemku,
- výhradě souhlasu se zatížením práva stavby,
- zákazu zřídit zástavní právo k nemovitosti,
- závazku nezajistit zástavním právem ve výhodnějším pořadí nový
dluh,
- závazku neumožnit zápis nového zástavního práva namísto starého,<br
Rozumím-li tomu správně, tak věc probíhá následovně: zaplatím převodci kupní cenu družstevního podílu, mám v ruce potvrzení převodce, že nic družstvu nedluží a od vás se dovím, že mi podíl nepřevedete, dokud neuhradím dluh převodce. Věřte nebo ne, to mi vážně nepřipadá jako výhra nebo kvalitativní posun oproti liteře zákona. To je totiž pro nabyvatele ještě horší varianta. Zůstane bez peněz a bez nájemní smlouvy k bytu. Tady by mohl možná pomoci vázaný účet, už si přesně nepamatuji podmínky, za jakých podmínek lze zrušit, ale zde by snad jakýsi mantinel nastavit šlo. „Moje“ smlouva, realitkám se vyhýbám, proto moje, se cizelovala několik týdnů. A přímo v bance mi řekli, že trojstranné smlouvy, kdy do hry vstupuje realitka, jsou pravé peklo. A přímo ve smlouvě musíte strávit konstatování ve smyslu, že banka za nic neručí, ani za ty složené prachy, což u běžného účtu nehrozí.
Pak je zde druhá možnost, a to ta, že vydáváte zájemcům o případný převod družstevního podílu, tj. cizímu subjektu, informaci o osobních údajích převodce. To pak ovšem porušujete zákon o ochraně osobních údajů.
UPOZORNĚNÍ: Na podkladě požadavků některých zdejších přispěvatelů si čtenáře mého příspěvku dovoluji upozornit, že za případné škody způsobené jeho chybnou interpretací nenesu žádnou odpovědnost.
Misme: přeci nemůžete kupovat něco o čem si nic nezjistíte? Než zaplatíte převodci kupní cenu družstevního podílu, tak musíte buď Vy nebo realitka jednat s představenstvem družstva a nechat si potvrdit, že na bytě nic nevázne se všemi následnými důsledky v případě nepravdivého údaje.Vaše příspěvky ráda čtu, mají hlavu a patu, ale tady jste mne překvapila. Já jednala o koupi dr. podílu (bytu)v jednom našem horském městě přes realitku, která sídlí v Praze. Vše vypadalo bezva, až podezřele. Tak jsem se do toho města vydala a družstvo navštívila, promluvila si s některými lidmi v domě – a ejhle, byt bych koupila i s věcným břemenem, které nebylo v katastru zaznamenáno!!!, protože majitelka bytu byla kdysi externí pracovnicí této realitky … další nemusím popisovat. Stálo mne to 2 dny dovolené a aby se realitka vyhnula skandálu, tak mi raději vše proplatila, i když se cukala.Bohužel ten byt se nabízí dále, i když je tam poznámka „rezervováno“.Takový je opravdový život. Elen
No to máte pravdu, ale to neříkejte mně, já jsem ráda, že jsem našla převodce, který měl o realitkách stejné mínění, jako já. To i vyplývá z mého textu – vázaný úvěr jsem vyřizovala na sebe. Ale co ti spoluobčané, kteří se svěří do rukou různých „dobrodinců“? Vždyť těch je naprostá většina. Většina nemovitostí se prodává přes realitky, jsme podrobeni masáži, jak je to výhodné. A nemálo klientů realitek, ale i vykutálených advokátních nebo notářských úschoven o své peníze přišlo. A nejde o malé peníze. Můžeme jim mít za zlé, že spoléhají na to, že věci fungují logicky? Můžeme se jim proto vysmívat? Přece zdědit něčí dluh nebo se bez možnosti odvolání vzdát své pohledávky, to je absurdní. Vždyť dědictví, tj. majetek po příbuzném, zatížené dluhem mohu odmítnout. A po cizím mám dluh hradit!?
Já jsem toho názoru, že zákon by měl stát na straně morálky, etiky a slabší strany. A jestliže mi někdo navrhne nebo dokonce uvede do zákona to, co tam momentálně je a co se chystá zkopírovat i do další formy bydlení, tak mám k tomu stanovisko jen kritické. Další věcí je to, že si u nás pořizují bydlení i cizinci, tam taky nelze očekávat precizní znalost lokálních zákonů.
Já při sdělování svých názorů myslím hlavně na ty, kteří ještě nedospěli do úrovně mého poznání. Je určitě dobře, že jste popsala svou zkušenost, ale je to přesně jak píšete, byt nespíš nakonec koupí někdo jiný a nechá se napálit. A namísto radostného startu do nového života si zadělá na problém. O to mi jde. Zákony mají chránit slušné lidi, to nemusí být nutně IQ lumeni, a ne darebáky. Jestliže máme v zákonech, že dluhy přecházejí, je to výhra pro dlužníky. Tak tomu rozumím já. Já vzkaz zákonodárců čtu takto: Dělejte s klidem dluhy, on je za vás někdo (nějaký blbec a naiva, který věří v morálku a logický chod věcí) zaplatí.
Jinak děkuji za pochvalu. Vyzněla motivačně, to se na tomto mínusovačském portálu docela hodí.
UPOZORNĚNÍ: Na podkladě požadavků některých zdejších přispěvatelů si čtenáře mého příspěvku dovoluji upozornit, že za případné škody způsobené jeho chybnou interpretací nenesu žádnou odpovědnost.
Ještě jedna zkušenost se mi oživila po odeslání. Já jeden byt „prodala“ a druhý „koupila“ v rámci jednoho BD. Akce proběhla na začátku nového zúčtovacího období, takže objektivně nebylo možno zjistit, jaký bude výsledek vyúčtování, protože ten závisí na chování všech obyvatel zúčtovací jednotky v minulém roce. S převodcem jsme sepsali předávací protokol, ale např. RTN měly tč. nuly, protože byly čerstvě vyměněné. Jaké bylo mé překvapení, když bez jakéhokoliv předběžného upozornění jsem se na faktuře vystavené na mé jméno za předchozí rok, kdy v bytě bydlel převodce, dočetla, že družstvo můj několikatisícový přeplatek z původního bytu použilo na vyrovnání nedoplatku po předchozích nájemcích na bytu současném. Já v tom etiku ani logiku nevidím. Jen pohodlnost bafuňářů družstva. My jsme sice s převodcem měli i náležitosti vyúčtování smluvně ošetřené, ale mi vadí to ustanovení, že já mám z nějakého záhadného popudu zákonodárců hradit nedobrovolně něčí dluh k družstvu nebo že se mám nedobrovolně vzdát své pohledávky vůči družstvu a že je dokonce možné, že mi někdo bez mého svolení sáhne na mé peníze a použije je k nějakému svému účelu. I když jsem členem družstva, tak mé peníze jsou stále mými penězi, ne nikoho jiného. To, co se stalo, jak jednalo družstvo, považuji za naprostou zvrácenost. Nehledě na to, že v mnou popsaném případě je zřejmá existence ztížené možnosti kontroly toho, co, jak a zda bylo nabyvateli fakturováno správně.
Doplněno 19:14 hod. (trošku nadsázka, ale zase tak nemožné to není):
Právě jsem zaslechla ve zprávách že premiér Sobotka vznesl návrh na vznik nového sídla Evropského bankovního úřadu (EBA), který dosud úřaduje v Londýně, v ČR. No a teď si představme, že si některý ze zahraničních zaměstnanců odzkouší § 736 odst. 2 ZOK na vlastní kůži. To znamená, že jen se nastěhuje, bude v dluhu čtvrt melounu. Když tak o tom přemýšlím, to by ale mohlo pomoci změně zákona. Takže si držme palce.
UPOZORNĚNÍ: Na podkladě požadavků některých zdejších přispěvatelů si čtenáře mého příspěvku dovoluji upozornit, že za případné škody způsobené jeho chybnou interpretací nenesu žádnou odpovědnost.
Vážení, jsem z toho špatnej. Dočetl jsem se zde od nick Lake odkaz na § 1888,který de facto o dluzích rozhoduje.Nabyvatel BJ by měl vědět o dluzích,které váznou na BJ! V tomto směru se poté rozhoduje, zda BJ koupí s dluhem či nikoliv.V § 1186 se konstatuje o předání potvrzení příp.dluhů jak ze strany prodávajícího osobě,zodpovědné za SVJ a ta předává následně potvrzení o stavu BJ zájemci o byt. Co chcete ale dělat, když se dluhy tají, aby se následně podala žaloba na nabyvatele bytu? To jsou skutečnosti a fakta,která by se měla řešit!!
Pane Bartásek, můžete mi sem dát odkaz, kde Lake odkazuje na § 1888? Lake totiž od samého počátku říká, že tento § nemá s přechodem dluhů nic společného.
Dluh se může převést jedině třístrannou dohodou mezi tím kdo byt prodává, kdo ho kupuje a SVJ. Jiná možnost není.
Děkuji Magda
Dobrá zpráva pro SVJ. Pokud si SVJ vzalo úvěr samozřejmě na společnou část domu dle Prohlášení, dalo dost práce si ten úvěr zabezpečit . Jako byl by to zásadní krok vpřed pro SVJ.
A to je dobře ne? Bude v zájmu prodávajícího, aby před prodejem bytu uhradil své dluhy, aby byl jeho byt prodejný. Pro SVJ velké plus, ubude problém s vymáháním dluhů.
Při prodeji bytu s dluhem se to dá vyřešit dohodou mezi prodejcem a kupujícím o snížení kupní ceny bytu o převáděný dluh, nebo zaplacení části kupní ceny bytu a doplacení zbytku až po splacení dluhu prodejcem.
Poslední komentáře