Bludy Ministerstva financí o pronájmu
V titulku jsem pro tvrzení Ministerstva financí použil pojem „blud“. Tímto pojmem se označuje „nepravdivé a nevývratné přesvědčení založené na nesprávném odvození závěru ze zevní reality“. Zda jde o označení přiléhavé posuďte sami.
Narazil jsem náhodně na webu Ministerstva financí na stránku z r. 2008,
na níž Ministerstvo veřejně uvádí kategorická tvrzení ohledně
účtování SVJ: http://www.mfcr.cz/…ejnosti.html
(navštíveno 07.09.2012 10:03). Tato tvrzení jsou v příkrém rozporu se
zákonnou úpravou a jsou způsobilá uvést v omyl výbory SVJ a jejich
účetní. Dále vždy uvedu v uvozovkách tvrzení MF a k němu vlastní
komentář.
................................................................
Ministerstvo: „Pokud dojde např. k uzavření smlouvy
na nájem společných částí domu nebo je-li např. uzavřena smlouva
o možnosti využívat střechu domu k umístění vysílacích či
reklamních zařízení a v důsledku toho je realizován příjem, pak
rozhodně nejde o trvalý příjem SVJ. To je pouze prostředníkem, který
umožní majetek využít a příjmů dosáhnout. Konečnými příjemci jsou
však jednotliví vlastníci jednotek – tedy členové SVJ“
Můj komentář: Nepravdivé tvrzení. Příjem z pronájmu je
zásadně příjmem pronajímatele. Tím může být nejen vlastník, nýbrž
i osoba odlišná od vlastníka, jestliže je oprávněna nakládat
s předmětem pronájmu. Je účetně i daňově zcela v pořádku, jestliže
SVJ má příjem z pronájmu, neboť oprávnění pronajímat společné
části domu je výslovně uvedeno jako předmět činnosti SVJ, viz § 9a odst.
1 ZoVB.
................................................................
Ministerstvo: „Obvyklým by se mělo stát, že tyto
zdroje jsou převedeny do příslušného fondu oprav (nebo jsou prostředky
přímo převedeny na účty jednotlivých členů). Oba postupy jsou daňově
posuzovány naprosto shodně, neboť i na účtu fondu oprav se již jedná
nikoliv o prostředky SVJ, ale právě o prostředky členů.“
Můj komentář: Za prvé, neexistuje pojem „fond oprav“.
Pokud MF mělo na mysli přijaté zálohy na správu, ty náleží příjemci,
tedy SVJ – právnické osobě. Nikoliv členům SVJ. Jednoznačně to je
uvedeno v § 15 odst. 4 ZoVB. Pokud by SVJ příjem z pronájmu
náležející vlastníkům zadrželo na svém účtu, nejde o nic
„obvyklého“, nýbrž o protiprávní stav.
................................................................
Ministerstvo: „Prostředky nebo jejich část
[z pronájmu] bude ponechána k dispozici SVJ na úhradu nákladů spojených
s aktivitami SVJ a na úhradu jejich výdajů – nedojde tedy
k rozúčtování všech prostředků na jednotlivé členy (provoz SVJ tak
nebudou členové hradit ze svých zdaněných prostředků, které získali
v důsledku nakládání s jejich majetkem).“
Můj komentář: Připomínám, že MF se stále vyjadřuje
k případu, který v úvodním odstavci samo kategoricky vymezilo: členové
SVJ (nikoliv SVJ) pronajímají společnou část domu. V tom případě ovšem
jejich příjem z pronájmu podléhá zdanění. Text MF v této části je
možno chápat jako vybídnutí k daňovému úniku u daně z pronájmu,
jestliže příjemci nájemného nechají tento svůj příjem SVJ
„k dispozici“.
................................................................
Ministerstvo: „… obdobné požadavky mnohdy uplatňují
ta SVJ, která porušují zákon a nezdaňují příjmy dosažené nakládáním
s majetkem jednotlivých členů. Jako důvod nezdanění příjmů
jednotlivými členy SVJ je pak uváděna skutečnost, že členové přece
žádných příjmů nedosáhli, neboť všechny skončily ve fondu oprav.
V uvedené souvislosti je třeba si uvědomit, že majetek je ve vlastnictví
jednotlivých členů (jak fyzických tak právnických osob) a tvorba fondu
oprav je centralizací jejich zdaněných prostředků na péči o jejich
majetek“
Můj komentář: MF opět používá neurčitý a účetně
nedefinovaný pojem „fond oprav“. Pokud pronajímatelem a příjemcem
nájemného je SVJ, pak skutečně platí, že „členové přece
žádných příjmů nedosáhli“. Nejde tedy o žádnou výmluvu. MF
tvrdí opak a varuje před naprosto legálním a právně čistým pronájmem
společných částí společenstvím – právnickou osobou. Ministerští
ouředníci se snaží celou věc zamotat, legální postup označují za
nelegální, nelegální naopak za legální.
................................................................
Ministerstvo: „… případné výdaje z tohoto fondu ve
většině případů souvisí s bydlením, kde daňový výdaj uplatnit
nelze“
Můj komentář: Opět nepravda. Hovoříme-li o výdajích na
správu domu, ty nesouvisí „s bydlením“, nýbrž se správou,
údržbou a opravami nemovitého majetku (§9 odst. 1 ZoVB). V případě
pronájmu společné části domu je lze samozřejmě daňově uplatnit. Od
příjmů z pronájmu se odečítá částka, prokazatelně vynaložená na
správu pronajímané části, a odepsaná v daném zdaňovacím období
z pohledávek vlastníka jednotky vůči SVJ. SVJ je povinno vydat vlastníkovi
potvrzení o výši odečitatelné částky. Toto se běžně děje a pokud
vím, Finanční úřady to akceptují.
................................................................
Milé Ministerstvo!
Děkujeme, že z našich daní zaměstnáváš osvícené úředníky, kteří
nám svými tajemnými radami odhalují jak (ne)máme jednat. Děkujeme!
Děkujeme! Odejděte!
lake
„SVJ je povinno vydat vlastníkovi potvrzení o výši odečitatelné částky.“
Kde přesně je tato povinnost zakotvena?
Má ji SV bez vyzvání, nebo až na žádost? Jak by měla vypadat žádost o takovéto potvrzení, aby byla právně v pořádku, tj. dala se předložit finančnímu úřadu místo potvrzení, pokud toto nebude vydáno?
Teprve nyní jsem si povšiml dotazu pana Janáka. Odpovím sice pozdě, ale přece. SVJ je právnická osoba, vede účetnictví a je povinno vyúčtovat přijaté zálohy alespoň jenou ročně. Vlastník jednotky by měl toto vyúčtování vyžadovat vždy (nejen v případě že má příjem z pronájmu a hodlá uplatnit náklad na zajištění, dosažení a udržení příjmů).
Vyúčtování musí samozřejmě mít všechny náležitosti daňového dokladu. Pouze v tom případě je lze použít k prokázání nákladů pro účely daně z příjmů. Pouhé potvrzení o složení záloh na účet SVJ nic neprokazuje ani o jejich účelu, ani o tom, zda vůbec byly či nebyly použity na hrazení daňově uznatelných nákladů.
lake
Poslední komentáře