§ 1186/1 a stanovy
§ 1186 odstavec 1 zní „Při převodu vlastnického práva k jednotce nevzniká osobě odpovědné za správu domu povinnost příspěvky na správu domu ke dni účinnosti převodu vypořádat“.
V našich nových stanovách má být uvedeno: „Při převodu vlastnického práva člena společenství k jednotce nevzniká společenství vlastníků povinnost vypořádat příspěvky na správu domu ani zálohy na služby spojené s užíváním jednotky“.
Můžete mi prosím objasnit, co se bude dít, pokud budou takové stanovy platit a já budu uvažovat o prodeji bytu v polovině roku:
- budu mít na službách veliký přeplatek (bude mi ke konci roku ve vyúčtování příští rok vyplacen?)
- na dlouhodobých zálohách DZO budu mít naspořeno 50 – 70000,– Kč, žádný plán oprav neexistuje. Budu – nebudu žádat DZO zpět ?
Jak mám postupovat, jak měnit stanovy, budou pro mě takové stanovy hrozbou? Nebo má § 1186/1 NOZ přednost?
které často u paneláků dělají správu domu. Na SVJ vzniklá před rokem 2014 se přednostně vztahuje to co mají ve stanovách a není jejich povinností doslova opsat NOZ, jak se zhusta děje. My máme ve stanovách zhruba toto ustanovení. K datu ke kterému si původní a nový vlastník požádají budou vypořádány zálohy na energie a vodu a současně sdělena výše tzv. fondu oprav, resp. dlouhodobé zálohy, která se však nevrací a kterou si musí prodávající s kupujícím vyřešit v kupní smlouvě. Velmi se nám to osvědčilo, protože je zájmem prodávajícího nabyvateli sdělit, že na jeho kontě je několik desítek tisíc kč depozita, které ve smyslu stanov budou patřit nabyvateli a má od toho písemné potvrzení SVJ. Ovšem my musíme sdělit přesnou částku a ne to odbýt větou, že se to vypořádá až někdy. A to lze jen přesnou evidencí částek uhrazených na dlouhodobých zálohách. Excel to hravě zvládne.
Zajímavá formulka, nejspíše se její autor snaží ošetřit, aby jste nechtěli v půlce zúčtovacího období nějaké zálohy zpět.. Můžete usilovat o její lepší konkrétnost a nebo na ni pamatovat při případném prodeji a sepsat si s nabyvatelem, jak se přesně podělíte o roční vyúčtování, pokud by snad bylo na celý rok napsané jen na něj nebo na Vás.. (tedy si vzájemně podepsat veškeré náměry, nejčastěji voda, teplo). 2.Fond dlouhodobé zálohy (tedy fond oprav), se nezúčtovává. Je to spoření na budoucí opravy, dalo by se říci, že přispíváte na amortizaci (představte si že 20 let bydlíte a používáte třeba stoupačky, nyní se chcete odstěhovat a nový vlastník přichází k opotřebovaným stoupačkám, které je nutno vyměnit..asi by nebyl nadšený, kdyby musel sáhnout pro xx.xxx tisíc. Pořídí se to tedy z FO a nový vlastník začne přispívat do FO třeba na budoucí opravu střechy, i když do ní momentálně nezatéká…:-) Pěkný večer
V nových stanovách je toho uvedeno právě jen část.V SVJ v předpise nikdy nebyl příspěvek, vždycky jen DZO.A DZO jako i jiné zálohy by měla být po skončení roku vyúčtována a po použití i vypořádána. Vyúčtování dostáváme jen jedno a DZO tam není a nikdy nebyla. Proto chci, aby stanovy určovaly vše konkrétněji a najisto.Jak toho docílit, aby nebyly tak neurčité? Prostě tu určitost kopírovat podle jiných ? Výbor SVJ jede podle svého, nenechá do toho mluvit namítače.
„DZO jako i jiné zálohy by měla být po skončení roku vyúčtována a po použití i vypořádána“
Souhlasím. Vyplývá to přesně odkud? Uvítám §, u nás je tohle rovněž předmětem sporu (výbor odpovídá „plať a neptej se!“).
§ 1186/1 stanoví že SVJ nemá povinnost příspěvky vypořádat. To ovšem neznamená, že kupující a prodávající nemůžou mezi sebou vypořádat a nejen příspěvky ale i „spoření do FO“ nebo sdílení úvěru. Ale pravidlo vypořádání si musí dohodnout sami, do toho ani zákon ani SVJ nezasahuje. Pravděpodobně nejlepší forma bude úprava kupní ceny. Pokud odběry vlastníků jsou měřitelné/odhadnutelné pak na dělení vypořádání může existovat předpis např. teplá voda 269/2015 § 5(5) . Ale obecně např. o významu zůstatku „FO“ nelze říct nic, ale může nastat situace, že významnou část vytvořil prodávající a náleželo by mu kompenzace, ale ne výplatou z „FO“ ale navýšením prodejní ceny bytu.
V tom ustanovení návrhu stanov jsou uváděny i služby,že se ke dni převodu nevyúčtují, nic víc. Jak se bude bránit prodávající, pokud správce v polovině roku nemá vyúčtování? Jak to bude v případě většího možného přeplatku a jak u nedoplatku? Skutečnost bude známa až na konci roku, ale o takovém datu stanovy nic neříkají. Jak to uvést na jistotu?
Pokud je přípustné průběžné financování finančně náročné akce zpětně úvěrem, pak musí být přípustné i průběžné financování finančně náročné akce předem spořením. Zda SVJ tyto finanční nástroje využívá nebo ne je jeho volba. Případné vypořádání naspořené a nevyužité částky v DZ by se mělo řešit navýšením prodejní ceny bytu a případné vypořádání nesplacené a využité částky úvěru by se mělo řešit snížením prodejní ceny bytu. Vypořádání může být jen mezi prodávajícím a kupujícím a jen na základě jejich dobrovolné vůli a dohody mimo SVJ a proto o tom ve stanovách nemůže být nic. Úprava se týká té ceny, která byla odhadnuta dle faktického stavu majetku.
Nefantezírujte. Byt se prodává za tržní cenu. Potencionálního kupce spoření do nějakého, dle zákona neexistujícího fondu oprav v svj vůbec nezajímá a pokud má jenom trochu pod čepicí, tak se bude odporoučet jinam. Můžete si vymyslet cokoliv, musíte ovšem najít někoho, kdo vám to zbaští.
mylná úvaha kupujícího byt ve správě SVJ, protože správně by měl
zjistit a v ceně bytu zohlednit:
= technické závady bytu
= ekonomické závady bytu (dluhy dle 1186/2)
= technické závady domu (vlastník správu domu spolufinancuje)
= ekonomické závady SVJ (zadlužení úvěrem a (ne)schopnost placení
splátek).
Lze to dohledat na tomto portále, tj. konkrétní §§ podle NOZ a potom je na to judikatura, ta by měla být závazná (?).Vpravo nahoře zadat „vypořádat, vyúčtovat“ a hledat.
nebo má § 1186/1 NOZ přednost?
Zákon má přednost, jde-li o ustanovení kogentní. Ale pokud se někdo
domluví …, uvažujte, pak tam ta část bude chybět. Co bude dělat nový
vlastník kdyby se to vyplatilo vám a byla potřeba oprav…?
Na příspěvcích na správu společných částí domu se nic individuálně nespoří. Tím že se odstěhujete, náklady na tu správu neklesnou, tak ani nedává smysl z nich něco vracet. A nový vlastník by snad měl vrácenou část doplatit, aby v SVJ nechyběla?
Na rozdíl od toho, služby jako voda, teplo atd. by se vyúčtovat měly, protože ve chvíli kdy se odstěhujete, už je příslušný díl služeb zkonzumovaný. Ale až v rámci výročního vyúčtování, předčasně není co vyúčtovat, když v tom figurují poměrová měření.
U služeb je jasná povinnost přeplatky a nedoplatky vypořádat. U správy je to trochu složitější.
Píšete: „Na příspěvcích na správu společných částí domu se nic individuálně nespoří.“ Nesouhlasím. Někdy se spoří, jindy ne. Přispívá se na to, co si vlastníci schválí a výbor dá do rozpočtu.
ZoÚ předepisuje členění závazků, tj. i záloh, na krátkodobé a dlouhodobé. Nakládání s nevyčerpanými zůstatky může být různé.
Na běžné náklady správy, které se každoročně většinou opakují, má být podle § 19 odst. 8 ZoÚ tvořena krátkodobá záloha, která se tvoří podle rozpočtu a čerpá průběžně po celý rok. Při změně vlastníka se běžně nevypořádává. Pokud by šlo o větší nevyčerpaný zůstatek, mohou to prodávající a nabyvatel řešit úpravou prodejní ceny
Na schválené finančně náročné akce, které se uskuteční v budoucích obdobích, se má tvořit dlouhodobá záloha rovněž podle rozpočtu. Tato záloha bude použita v budoucnu, takže se na úhradu nákladů „šetří“ více let.
Ve stanovách je dobré pamatovat na případy, kdy při změně vlastníka bude nevyčerpaný zůstatek záloh vypořádán s původním vlastníkem. Určitě by to mělo být v případech, kdy se „šetří na konkrétní akci“, která je později zrušena. Například vlastníci „šetřili “ tři roky formou dlouhodobých záloh na rekonstrukci kolárny nebo kočárkárny. Později si to rozmysleli, a rozhodli se, že ponechají společným prostorám původní účel. Současně rozhodli o vyplacení „našetřených“ peněz.
Pokud mezi rozhodnutím vlastníků o vypořádání nevyčerpané zálohy a mezi skutečným vypořádáním dojde k převodu jednotky, musí být částka nevyčerpaných „našetřených“ záloh vyplacena původnímu vlastníkovi.
Dalším příkladem, který by měl být ve stanovách upraven, je skutečnost, že se v některých SVJ finančně vypořádávají nevyčerpané zůstatky záloh na vlastní správu, a to zároveň s vypořádáním přeplatků a nedoplatků záloh na služby. Taková účetnictví jsem viděla z dílny SBD. I tady by měly stanovy upravovat postup při změně vlastníka. Příkladů by se našlo více.
Chtěla jsem jenom upozornit, že vlastníci, kteří při schvalování stanov zvedají ruku, aniž vědí, co schvalují, se mohou v budoucnu divit, kolik za svoji lhostejnost k pravidlům spolužití v SVJ zaplatí.
O takovém vrácení ale musí rozhodnout shromáždění, a vrací se všem. Do té doby to jsou peníze společné. Nelze vrátit jen tomu, kdo prodá byt a chtěl by svůj díl teď hned. To jsem měl na mysli tím individuálním spořením.
Ano, uvedla jsem, žes vlastníci rozhodli o vyplacení a myslela jsem na shromáždění a vyplatit všem. Jednotka se prodávala mezi rozhodnutím a výplatou. Vím, že jsou to zvláštnosti, jen jsem chtěla upozornit, že se někdy opravdu „šetří“ a že by se do stanov měla promítnout i pravidla pro zvláštní případy. A k nim patří i ustanovení, co se má dít v případě změny vlastníka.
Takové vracení by ovšem mohlo být docela zamotané, pokud by se měli zohlednit i bývalí vlastníci. Namísto obecných dlouhodobých záloh a plánu akcí, které se z toho budou hradit, by se muselo šetřit na každou akci zvlášť. Aby bylo jasné, kdo na kterou akci kolik přispěl, a tedy kolik komu vracet při případném zrušení. Nastávaly by komplikace při nějakých posunech v plánu, kdy už je peněz našetřeno celkově dost, ale ne konkrétně na akci, která by přicházela v úvahu namísto té odložené. Zdalipak to někde takto dělají.
Ano, někde to tak dělají. Vím to a jde to celkem bez problémů. Někde se to museli naučit nově, vybírají-li např. na náklady na opravy společných částí ve výlučném užívání, někde se to museli naučit už dávno, protože uzavřeli podle ZoVB § 15 dohodu o jiném způsobu přispívání, než podle podílů atd. .......
Poslední komentáře