Dobrý den. Dovoluji si vstoupit do vaší diskuze z odkazem na níže citované stanovisko MMR uveřejněného ve STAVEBNĚ SPRÁVNÍ PRAXI — PŘÍLOHA ČASOPISU URBANISMUS A ÚZEMNÍ ROZVOJ — ROČNÍK XIV — ČÍSLO 4/2011. Pokud si ho pečlivě přečtete, tak zjistíte, že všichni pracovníci stavebních úřadů jsou nejen "placeni z vašich daní" (jak uvádíte), ale především vázáni metodickým výkladem svého nejvyššího správního orgánu, tedy MMR a to nejméně do doby než bude vydána judikatura v dané věci, tzn. ve věci § 109 odst. 1 písm. g) stavebního zákona. Příště doporučuji nastudovat danou problematiku i z pohledu stavebního zákona a ne jen z pohledu zákona o vlastnictví bytů, který bohužel je tak nejasný a nepřehledný, že zamotává hlavu jak těm, pro které byl ustanoven, tak přidělává práci pracovníkům stavebních úřadů, do jejichž působnosti tento zákon nepatří.

Rozpory, ohledně 100% nebo 75% hlasů neřeší stavební úřad, ale pokud nejsou vlastníci jednotek za jedno, tak řízení přerušuje na základě občanskoprávní námitky, se kterou odkáže žadatele (stavebníka) na soud.

ÚČASTNÍCI STAVEBNÍHO ŘÍZENÍ
A ZÁKON O VLASTNICTVÍ BYTŮ
(ze stanovisek odboru stavebního řádu MMR ze dne 17.05.2011, čj. 17423/11-82 a ze dne l8.05.2011, čj. 11546/11-82)
K tvrzeným aplikačním problémům v praxi při vymezování účastníků stavebního řízení podle § 109 odst. 1 zákona Č. 183/2006 Sb., o územním plánování a stavebním řádu (stavební zákon), ve znění pozdějších předpisů (dále jen „stavební zákon“), ve vazbě na zákon č. 72/1994 Sb., kterým se upravují některé spoluvlastnické vztahy k budovám a některé vlastnické vztahy k bytům a nebytovým prostorům a doplňují některé zákony (zákon o vlastnictví bytů), ve mění pozdějších předpisů (dále jen „zákon o vlastnictví bytů“), respektive ke vzneseným otázkám:
- je společenství vlastníků jednotek s ohledem na text § 109 odst. 1 písm. b) a g) stavebního zákona jediným účastníkem stavebního řízení vedeného ve věci stavebních úprav na společných částech domu (vlastník konkrétní jednotky, který s navrhovanou stavební úpravou nesouhlasí, tak nebude moci do tohoto procesu jakkoli vstupovat a vztahy „uvnitř“ společenství co do výkonu práv či povinností ke společným částem si bude muset řešit mimo rámec veřejného práva)?
- jsou účastníky stavebního řízení bez ohledu na text poslední věty § 109 odst. 1 písm. b) stavebního zákona vedle společenství vlastníků jednotek i všichni vlastníci jednotek v budově?
zaujalo Ministerstvo pro místní rozvoj následující stanovisko:
Podle § 109 odst. 1 písm. b) stavebního zákona je účastníkem stavebního řízení vlastník stavby, na níž má být provedena změna či udržovací práce, není-li stavebníkem, nejde-li o případ uvedený v písmenu g). V případě staveb, které mají prostorově vymezené části budovy — jednotky, je podstatné, zda se změna dokončené stavby dotýká společných částí domu nebo pouze konkrétní jednotky. Pokud se změnou dokončené stavby zasahuje do společných Částí domu, je kromě stavebníka účastníkem řízení podle § 109 odst. 1 písm. b) a písm. g) stavebního zákona společenství vlastníků jednotek a v případě, že společenství vlastníků jednotek podle zvláštního právního předpisu nemá právní subjektivitu, vlastník, jehož spoluvlastnický podíl na společných částech domu činí více než jednu polovinu. Pokud se změnou dokončené stavby — stavební úpravou zasahuje pouze do jednotky a nikoliv do společných částí domu, je účastníkem řízení podle § 109 odst. 1 písm. b) stavebního zákona vlastník této jednotky, který je většinou i stavebníkem.
Jsou-li předmětem stavebního řízení stavební úpravy na společných částech domu a společenství vlastníků jednotek je stavebníkem, dokládá k žádosti podle § 110 odst. 2 písm. a) stavebního zákona smlouvu o výstavbě nebo rozhodnutí shromáždění vlastníků jednotek přijaté podle zvláštního právního předpisu (zákona o vlastnictví bytů).
Zákon o vlastnictví bytů upravuje spoluvlastnictví budovy, u něhož spoluvlastník budovy je vlastníkem bytu nebo nebytového prostoru jako prostorově vymezené části budovy a zároveň podílovým spoluvlastníkem společných částí budovy. Společnými částmi domu se podle § 2 písm. g) zákona o vlastnictví bytů rozumí části domu určené pro společné užívání, zejména základy, střecha, hlavní svislé a vodorovné konstrukce, vchody, schodiště, chodby, balkóny, terasy, prádelny, sušárny, kočárkárny, kotelny, komíny, výměníky tepla, rozvody tepla, rozvody teplé a studené vody, kanalizace, plynu, elektřiny, vzduchotechniky, výtahy, hromosvody, společné antény, a to i když jsou umístěny mimo dům, dále se za společné části domu považují příslušenství domu (například drobné stavby) a společná zařízení domu (například vybavení společné prádelny).
Podle § 9 odst. 1 zákona o vlastnictví bytů, je společenství vlastníků jednotek (dále též jen „společenství“) právnická osoba, která je způsobilá vykonávat práva a zavazovat se ve věcech spojených se správou, provozem a opravami společných částí domu, popřípadě vykonávat Činnosti v rozsahu zákona o vlastnictví bytů a činnosti související s provozováním společných částí domu, které slouží i jiným fyzickým nebo právnickým osobám. Společenství může nabývat věci, práva, jiné majetkové hodnoty, byty nebo nebytové prostory pouze k účelům uvedeným ve větě první. Na kompetence spo1ečenství dále navazuje úprava způsobu přijímání rozhodnutí v jednotlivých sférách kompetence společenství, která je upravena zejména v § 11 zákona o vlastnictví bytů. z výše uvedeného spojení obou ustanovení vyplývá tedy i působnost společenství rozhodovat ve věcech změny účelu užívání stavby a změny stavby, tj. i při prováděnístavebních úprav společných částí domu. Podle § 11 odst. 5 zákona o vlastnictví bytů se vyžaduje souhlas všech vlastníků jednotek pouze k přijetí usnesení shromáždění vlastníků jednotek o změně účelu užívání stavby a o změně stavby. Dle věty druhé citovaného ustanovení, jde-li o modernizaci, rekonstrukci, stavební úpravy a opravy společných částí domu, jimiž se nemění vnitřní uspořádání domu a zároveň velikost spoluvlastnických podílů na společných částech domu, postačuje souhlas tříčtvrtinové většiny všech vlastníků jednotek.
Ve stavebním řízení, jehož předmětem jsou stavební úpravy společných částí domu, je účastníkem stavebního řízení podle § 109 odst. 1 písm. b) a písm. g) stavebního zákona pouze společenství vlastníků jednotek (za předpokladu, že má právní subjektivitu) a nikoliv jednotliví vlastníci jednotek.
Podle § 109 odst. 1 písm. a) stavebního zákona, je účastníkem stavebního řízení stavebník. Pokud je stavebníkem společenství vlastníků jednotek, připojí k žádosti o stavební povolení podle § 110 odst. 2 písm. a) stavebního zákona (jak již uvedeno výše) smlouvu o výstavbě nebo rozhodnutí shromáždění vlastníků jednotek přijaté podle zákona o vlastnictví bytů.
Podle § 109 odst. 1 písm. c) stavebního zákona je účastníkem stavebního řízení vlastník pozemku, na kterém má být stavba prováděna, není-li stavebníkem. Toto ustanovení se použije u nové stavby nebo přístavby, kterými má být zastavěn pozemek nebo jeho část (tj. na pozemku má být prováděna stavba). V mnoha případech je vnější obvod stávající stavby totožný s vlastnickou hranicí pozemku pod touto stavbou. Takový pozemek (tj. pozemek, na kterém již existuje dokončená stavba) nelze zaměňovat s pozemkem, na kterém má být stavba prováděna, a proto není vlastník pozemku pod stávající stavbou účastníkem stavebního řízení podle § 109 odst. 1 písm. c) stavebního zákona.