AIRBNB nelze omezit stanovami SVJ
Čerstvá
zpráva ze dne 24.11.2021: Vrchní soud v Praze rozhodl o odvolání
vlastníka jednotky proti usnesení Městského soudu v Praze ze dne
21.11.2019, sp.zn. 80 Cm 8/2018.
To usnesení mělo značný ohlas v médiích, protože jde o ostře sledovanou záležitost: mnoho vlastníků jednotek využívá své byty ke „krátkodobým pronájmům“ (tedy k poskytování ubytovacích služeb) přes různé platformy, například Airbnb, Booking a další. Ve sporu šlo o to zda SVJ může vlastníkovi zakázat aby využíval svou jednotku určitým způsobem. Stanovy onoho SVJ (Soukenická 1927/9, Nové Město, 11000 Praha 1, IČ 29017912) totiž uvádějí, že k poskytování krátkodobého ubytování musí vlastník bytu získat souhlas všech členů SVJ.
Samosoudkyně dospěla k závěru, že SVJ má takové oprávnění. To usnesení Městského soudu v Praze je ovšemže v této části vadné – spíše šlo o parodii na judikát. Popletená soudkyně vzala jako hotovou věc, že zákaz krátkodobých pronájmů uvedený ve stanovách SVJ je platný a vymahatelný. Samozřejmě tomu tak není!
Ta část stanov je od počátku neplatná: SVJ se pokusilo rozhodovat o samotné podstatě vlastnictví jednotky, což ovšem spadá do výlučné pravomoci vlastníka (§ 1175). SVJ je pouhý sluha a správce cizího majetku. To zahrnuje správu společných částí, nikoli jednotek(1994) či bytů v jednotce(2014) (§ 1176, § 1189). SVJ je osobou s omezenou právní způsobilostí. Ze zákona je oprávněno rozhodovat pouze
- o společných částech domu (§ 1176, § 1189),
- o poskytování služeb spojených s užíváním bytů (§ 2 zákona č. 67/2013 Sb.),
- o zásahu proti obtěžování vlastníků jednotek, jde-li o imise přes společné části.
SVJ však nesmí vlastníkovi jednotky diktovat zda může mít v obýváku fialový koberec, i když většině členů se fialová barva vůbec nelíbí. SVJ nesmí vlastníkovi jednotky zakázat smažit v kuchyni řízky, i kdyz většina členů míní že smažené maso je nezdravé. A samozřejmě SVJ nesmí zakázat aby vlastník ve své jednotce ubytoval hosty přes Airbnb, i kdyby si to odhlasovala většina členů. SVJ jako osoba s omezenou právní způsobilostí nesmí strkat nos do věcí, které jí vůbec nepřísluší řešit.
|
§ 581 § 588 |
Soukromoprávní zákaz poskytování ubytovacích služeb je samozřejmě možný, ale musel by být uvedený v prohlášení. Nikoliv ve stanovách pouhého sluhy vlastníka domu.
Od počátku mi bylo jasné, že zmatená soudkyně JUDr. Milada Mašinová si nejspíš plete SVJ s bytovým družstvem. Nepřekvapuje mne tedy, že Vrchní soud Praze rozhodl v souladu s právem a zdravým rozumem: SVJ není oprávněno strkat nos do věcí, které jsou vyhrazeny pouze vlastníkovi domu. Pravidla ohledně způsobu využití jednotky patří do prohlášení. A dodržování takových pravidel může být vymáháno jen ostatními vlastníky jednotek.
Nemám dosud k dispozici text judikátu Vrchního soudu 6 Cmo 86/2020. Až bude zveřejněn, doplním zde citace. Pánu Bohu bychom měli poděkovat: Alespon někteří soudci si zachovali zdravý rozum a znají právo.
Justitianus
Text judikátu Vrchního soudu v Praze 6 Cmo 86/2020 je konečně dostupný: https://drive.google.com/…k5DUScc/view. Nejde o oficiální zpřístupnění rozsudku soudem, ale to není na závadu.
☀ Soud řešil zejména otázku zda SVJ Soukenická 1927/9, Praha 1, je oprávněno zasahovat do samé podstaty vlastnictví bytu. Odpověď bylo možno předvídat: společenství jako pouhý sluha vlastníka domu nemá takovou pravomoc. SVJ není oprávněno pomocí stanov omezovat vlastníka jednotky ve způsobu užívání jeho bytu.
☀ Soud smetl se stolu i druhý protiústavní nesmysl, který si SVJ Soukenická dalo do stanov: SVJ není oprávněno rozhodovat o tom koho smí vlastník ustanovit svým zástupcem na jednání Shromáždění.
☀ Soud označil za nulitní (absolutně neplatný) i pokus SVJ Soukenická změnit stanovy tak, že o záležitosti neuvedené v pozvánce by se mohlo rozhodnout „se souhlasem tříčtvrtinové většiny přítomných členů společenství“. Zákon stanoví, že o takové záležitosti lze rozhodnout „jen za účasti a se souhlasem všech členů spolku oprávněných o ní hlasovat“. Soud označil tu část stanov za rozpornou s § 253 zákona a připomněl, že ustanovení o zasedání orgánů spolku jsou použitelná i pro SVJ v rozsahu který stanoví § 1221 odst. 1.
Cituji vybrané části judikátu:
|
USNESENÍ 18. Podle ustanovení § 245 zákona č.89/2012 Sb., občanského zákoníku, „na usnesení členské schůze nebo jiného orgánu, které se příčí dobrým mravům, nebo mění stanovy tak, že jejich obsah odporuje donucujícím ustanovením zákona, se hledí, jako by nebylo přijato. To platí i v případě, že bylo přijato usnesení v záležitosti, o které tento orgán nemá působnost rozhodnout.“ 23. Je nepochybné, že znění stanov jak se podává z jejich čl. VI., odst. 19, bylo schváleno v podobě, odporující znění ustanovení § 253 odst. 3 ve spojení s ustanovením § 1221 věta prvá občanského zákoníku. Nelze přisvědčit stanovisku [Městského] soudu, že ustanovení § 253 odst. 3 občanského zákoníku se v právním prostředí společenství vlastníků jednotek nepoužije, a to s ohledem na právní úpravu, danou ustanovením §§ 1206 až 1208 občanského zákoníku. Tato ustanovení předmětnou otázku /rozhodování o záležitosti, jež jako bod programu není uvedena na pozvánce/ neřeší, tedy cestou ustanovení § 1221 věta prvá občanského zákoníku je úpravu, danou ustanovením § 253 odst. 3 občanského zákoníku, třeba v právním prostředí společenství vlastníků jednotek použít. 27. Pokud jde o článek VI. odst. 8 stanov, jenž zní tak, že „vlastník jednotky nebo spoluvlastníci jednotky mohou písemně zmocnit vlastníka jiné jednotky v domě nebo osobu s trvalým pobytem v domě k jejich zastoupení na zasedání shromáždění a výkonu jejich hlasovacích práv“, tak nelze učinit jiný závěr, než ten, že jiné než ve stanovách zakotvené zastoupení možné není. Takové znění stanov ovšem odporuje kogentnímu ustanovení občanského zákoníku ve vztahu k zastoupení. Shromáždění nemá oprávnění rozhodovat o tom, koho smí vlastník ustanovit svým zástupcem na jednání Shromáždění, hovoříme-li o zastoupení na základě plné moci. 28. Shrnuto: Usnesení Shromáždění účastníka [SVJ], pokud jím byly schváleny navrhovatelem výslovně napadené části stanov, bylo přijato v záležitostech, o které Shromáždění nemá působnost rozhodnout. Podle ustanovení § 245 občanského zákoníku se na takové rozhodnutí hledí, jako by nebylo přijato. Praha 13. října 2021 |
Justitianus
Dobrý,
máte již k dispozici předmětné usnesení vrchního soudu?
Děkuji
Netuším kde to vázne. Zatím jsem nenalezl ten judikát nikde zveřejněný. Mám jen tuto klíčovou informaci ohledně právní normy, na které Vrchní soud postavil svou argumentaci:
|
V usnesení (č. j. 6 Cmo 86/2020–167) totiž [soud] dospěl k závěru, že SVJ tuto regulaci v domě přijmout nemůže. „Podle ustanovení § 245 občanského zákoníku se na takové rozhodnutí hledí, jako by nebylo přijato,“ napsal senát vedený Vladislavou Riegrovou do odůvodnění. |
To naprosto přesně odpovídá tomu na co dlouhodobě upozorňuji: SVJ je pouze sluha vlastníka domu.
SVJ je osoba s omezenou právní způsobilostí (svéprávností). Může ve svých stanovách platně upravit pouze členská práva svých členů, pravidla služeb které samo poskytuje, pravidla hospodaření se svým a svěřeným cizím majetkem, a pravidla užívání společných částí (jejichž správu SVJ zajišťuje ze zákona). Není však oprávněno strkat nos do toho jak vlastník nakládá se svou jednotkou, jak ji užívá či neužívá.
Rozhodnutí SVJ bylo ultra vires (překročení pravomoci), tedy bylo absolutně neplatné od samého počátku. Proto nemohlo v odborně vedeném soudním přezkumu obstát.
Na sousedské spory o obtěžování (hlukem, zvukem, kouřem, pachem, atd.) existují odedávna žaloby zdržovací.
Justitianus
Dobrý den.
Píšete: „Soukromoprávní zákaz poskytování ubytovacích služeb je samozřejmě možný, ale musel by být uvedený v prohlášení. Nikoliv ve stanovách pouhého sluhy vlastníka domu.“
Z čeho usuzujete, že do Prohlášení je možné psát omezení vlastnického práva?
Děkuji.
- Petr registrovaný se mne ptá: „Z čeho usuzujete, že do Prohlášení je možné psát omezení vlastnického práva?“
Petře, ptáte se naprosto špatně. Osoby si mohou ujednat práva a povinnosti jaké uznají za vhodné, dokonce i odchylně od zákona, nezakazuje-li to zákon výslovně.
- Takže napřed mi Vy odpovězte na tuto otázku: „Z čeho usuzujete, že do Prohlášení NENÍ možné psát omezení vlastnického práva?“
Justitianus
„…SVJ však nesmí vlastníkovi jednotky diktovat zda může mít v obýváku fialový koberec…“
Předpokládám, že SVJ(sluha) nemůže určovat zda provozuji AIRBNB.
Společenství prostřednictvím shromáždění(většina) to určovat může
nebo ne?
„…Ze zákona je oprávněno rozhodovat pouze… o poskytoání služeb spojených s užíváním bytů …“
Mohlo by společenství prostřednictvím shromáždění(většina) určit například kritérium pro rozúčtování služby úklidu takto:
- kdo provozuje AIRBNB → 45% z celkových ročních nákladů na úklid
- kdo neprovozuje AIRBNB → rovným dílem roční náklad zbylý z předchozího bodu
Šlo by o diskriminaci nebo je to v pořádku?
„…Ze zákona je oprávněno rozhodovat pouze… o poskytoání služeb spojených s užíváním bytů …“
Mohlo by společenství prostřednictvím shromáždění(většina) určit
maximální hranici hluku?
Šlo by hluk rozúčtovávat jako „službu“?
„…Ze zákona je oprávněno rozhodovat pouze… o poskytoání služeb spojených s užíváním bytů …“
Mohlo by společenství prostřednictvím shromáždění(většina) VNUTIT mi službu, kterou já sice neodebírám ale společenství ano (příkladně „dovoz KFC“ namísto „dovozu řízků“)?
Jsou nějaké hranice vůle většiny, určit jednostlivci odběr služby?
jak odůvodníte 45 % na úklid? že jako denně je v bytě tolik lidí, že to dělá 45 % zbytku obyvatel domu? hladiny hluku jsou stanoveny právními předpisy, stejně jako noční klid. nemůžete si nadiktovat své, i kdyby si je odsouhlasili všichni. a hluk jako služba, to už opravdu uvažuji zda jste normální :-(
SVJ, potažmo vlastníci, se může může bránit tím, že pro poskytování ubytování nejsou byty zkolaudovány, nedodržují předpisy pro ubytovací služby (např. pravidelné revize, a další), že se v bytě podniká a je tedy provozovnou…
„se v bytě podniká a je tedy provozovnou…“ (Vložil radka2222 (bez ověření), 3. Prosinec 2021 – 15:35)
TO, že se v bytě podniká, ještě neznamená, že je provozovnou.
To plyne z čeho, pokud pronajmu nikoliv soustavně, volný byt přes “platformu”, že bych hned měl běžet řešit provozovnu (cedulky etc.)?
Pane člensvj, podnikáním je každá činnost provozovaná (A) soustavně a (B) za účelem dosažení zisku. Podle živnostenského zákona je podnikáním i poskytování ubytovacích služeb (je to klasifikováno jako živnost volná). Jde tedy o podnikání, i kdybyste v účetnictví vykázal ztrátu.
Z uvedeného plyne, že jednotka která slouží k poskytování ubytovacích služeb je provozovnou podnikatele. Vztahují se na ni podmínky stanovené živnostenským zákonem (povinnost označit provozovnu, povinnost doložit živnostenskému úřadu právní důvod užívání provozovny, pokud to neplyne z obsahu katastru, atd.).
- Jestliže snad tvrdíte, že činnost přes Airbnb neprovozujete soustavně a tedy nejste podnikatelem, budete to možná muset prokazovat na výzvu finančního úřadu, případně na výzvu živnostenského úřadu. Ono je to tak zařízeno, že daňový subjekt může úřadu tvrdit cokoliv; je ovšem povinen své tvrzení také prokázat.
Abychom se vrátili k tématu této diskuse: SVJ není ani finanční úřad, ani stavební úřad, ani živnostenský úřad. SVJ není vůči vlastníkovi jednotky ve vrchnostenském postavení – není totiž státním úřadem. SVJ je pouhý sluha vlastníka domu v soukromoprávní oblasti. Proto nemůže vlastníkovi jednotky zakázat ubytování v bytě či v nebytovém prostoru.
SVJ může vlastníka jednotky „nabonzovat“ finančnímu/stavebnímu/živnostenskému úřadu. A to je asi tak všechno, co SVJ může v této věci dělat.
Doplněno dne 19.06.2023:
|
V případě, že vlastník jednotky užívá byt k jinému účelu, než vyplývá z prohlášení (§ 1166 o. z.) např. právě k ubytování cizích osob ke krátkodobému pronájmu a opakovaně (dlouhodobě) tím ruší obvyklý klid a pořádek v domě, má společenství vlastníků možnost postupovat podle § 1184 odst. 1 o. z. a navrhnout nucený prodej jednotky toho vlastníka, který přes písemnou výstrahu své povinnosti porušuje způsobem podstatně omezujícím nebo znemožňujícím výkon práv ostatních vlastníků jednotek, přičemž tento proces byl upřesněn a zjednodušen provedenou novelizací občanského zákoníku zákonem č. 163/2020 Sb., kterým se mění zákon č. 89/2012 Sb., občanský zákoník, ve znění pozdějších předpisů, a další související zákony, účinné od 1. 7. 2020. usnesení Nejvyššího soudu 26 Cdo 854/2022 ze dne 15.03.2023 |
K možnosti naznačené Nejvyšším soudem ovšem poznamenám, že toto teoretické řešení je v praxi naprosto neprůchodné. Svědčí o tom fakt, že od roku 2014 nebylo ustanovení § 1184 použito ani jednou. Nebyl zaznamenán dokonce ani žádný neúspěšný pokus o vyvlastnění bytu.
Nejvyšší soud nám tedy marně nabízí tuto nepoužitelnou atomovou bombu. Ustanovení § 1184 je mrtvě narozené dítě. Stejně dopadl § 14 dřívějšího zákona č. 72/1994 Sb. o vlastnictví bytů.
Justitianus
Pokud se mu budou potulovat po baraku cizi nenahlasene osoby, bude asi kazdy dobry sluha vymenovat casteji klice od vchodu, eventuelne pak nahradi klice cipy a omezi vyrazne pocet uvedenych cipu na konkretni osoby, ktere jsou nahlaseny na sluzby, eventuelne je zablokuje.
Domivam se, ze hlavni rozpor je ve stavebnich predpisech co je to bytovy dum a co je to ubytovna ci podnikani v kratkodobych ubytovacich sluzbach.
V ubytovacich sluzbach je zcela bezne, ze se posilaji denni hlaseni o ubytovanych cizinecke policii.
Dokonce si domnivam, ze neni problem v tom, ze se nekdo snazi podnikat, ale v tom, ze je vetsinou neporadek v dome, ktery dotycny majitel neni schopen zajistit. V techto pripadech je treba uvedeny stav peclive dokumentovat a jiz i dnes lze toto resit.
Dnes existuje mnoho technickych zarizeni, jak zamezit ci omezit nezadoucimu pohybu neznamych osob v dome.
„existuje mnoho technickych zarizeni, jak zamezit ci omezit nezadoucimu pohybu neznamych osob v dome.“ (Vložil Hubert (bez ověření), 3. Prosinec 2021 – 0:37)
Pane Huberte,
jakými technickými zařízeními a na jakém právním základě je možné omezit pohyb osob? Kdo by tento pohyb osob měl omezovat? Jak nežádoucí pohyb osoby rozpozná? Děkuji za odpověď.
Můžete odkázat, kde jste tu prozřetelnost ventiloval, před tím rozhodnutím?
Co kdyby stanovy požadovaly jen 70% souhlas s dlouhodobým podnikáním v ubytovacích službách (tedy nikoliv pár měsíců k překlenutí)? To by podle Vás prošlo?
- Člensvj (bez ověření) se mne táže: „Můžete odkázat, kde jste tu prozřetelnost ventiloval, před tím rozhodnutím?“
Pane člensvj (bez ověření), rád to pro Vás vyhledám za 1000 Kč, placeno předem. Pošlete mi soukromou zprávu, sdělím Vám číslo bankovního účtu pro Vaši platbu.
Netuším ovšem k čemu Vám ta informace bude. Skutečnost že SVJ není oprávněno strkat nos do cizích věcí – to je notorieta. Zákon č. 72/1994 Sb. o vlastnictví bytů obsahoval tuto skutečnost od roku 2000, tedy od okamžiku kdy definoval SVJ jako právnickou osobu s omezenou právní způsobilostí. A to je samozřejmě od té doby dobře známo; je k tomu i konstantní judikatura. Znají to i občané a soudci, pokud ošem nejde o právní analfabety. Namátkou: jistý lake o tom zde psal v roce 2015:
|
„Tazatel se ptal pouze na oprávnění vlastníka jednotky užívat byt ke krátkodobým pronájmům turistům. Pokud snad bude poskytovat ubytovací služby, bude to pouze věc mezi ním a Finančním úřadem, případně živnostenským úřadem. Žádnému SVJ v domě do toho nic není.“ Zdroj: Krátkodobý pronájem a služby, vložil lake, 18. Prosinec 2015 – 22:39 |
Justitianus
- Diskutér „člensvj (bez ověření)“ se táže: „Co kdyby stanovy požadovaly jen 70% souhlas s dlouhodobým podnikáním v ubytovacích službách (tedy nikoliv pár měsíců k překlenutí)? To by podle Vás prošlo?“
Zdá se, že jste nepochopil. Jste tedy na tom stejně jako soudkyně JUDr. Milada Mašinová. Takže znovu:
- Autoservis není oprávněn rozhodovat o tom zda smíte s Vaším vozem jezdit po dálnici. Není oprávněn, to znamená že je úplně jedno zda o tom hlasovali všichni ostatní zákazníci autoservisu, či 70%, či těsně nad 50% zákazníků.
- SVJ není oprávněno rozhodovat o tom zda budete mít v obýváku fialový koberec. Není oprávněno, to znamená že je úplně jedno zda o tom hlasovali všichni ostatní členové SVJ, či 70%, či těsně nad 50%.
- SVJ není oprávněno rozhodovat o tom zda budete poskytovat ubytování. Není oprávněno, to znamená že je úplně jedno zda o tom hlasovali všichni ostatní členové SVJ, či 70%, či těsně nad 50%.
Soudkyně JUDr. Milada Mašinová se pokusila o formalistický postup za použití v podstatě sofistikovaného odůvodňování zřejmé nespravedlnosti. Typické zneužití práva.
Justitianus
Shromáždění není způsobilé rozhodovat o záležitosti, která je mimo jeho působnost.
Tuto základní pravdu si neuvědomili popletení statutáři, ani členové SVJ Soukenická 1927/9 v Praze. Dokonce si tuto skutečnost neuvědomila ani popletená soudkyně JUDr. Milada Mašinová z Městského soudu v Praze. A ta by to měla vědět!
Po nabytí platnosti nového občanského zákoníku byl vydán Komentář k NOZ pro soudce (interní materiál Ministerstva spravedlnosti, který byl používán na školeních soudců). Kdyby si paní soudkyně byla vyhledala jeden výtisk v knihovně Městského soudu, mohla se z něj poučit o tom co je nulitní usnesení shromáždění. Z komentáře cituji:
|
Před zásahy orgánů SVJ do soukromého majetku vlastníky chrání § 245 o. z., kde se uvádí, že na usnesení v záležitosti, o které tento orgán nemá působnost rozhodovat, se hledí jako by nebylo přijato. Jedná se o nicotná rozhodnutí. Dle komentáře k občanskému zákoníku ustanovení § 245 chrání účastníky spolkových právních vztahů tím, že výslovně vylučuje účinky rozhodnutí orgánů spolku, nezpůsobilých vyvolat zamýšlené právní důsledky z důvodu podstatných vad přisvědčujících jejich nicotnosti. Zákon takto u určitých zásadních pochybení spolkových orgánů, odrážejících se v obsahu jimi přijatých usnesení, „nenutí" člena spolku dovolávat se neplatnosti takových rozhodnutí, ale bez dalšího je prohlašuje za tzv. paakty. Dikce zákona, že se na usnesení orgánu spolku „hledí, jako by nebylo přijato", je dostatečným vodítkem pro výklad. Na právní jednání, které je absolutně neplatné, se obecně pohlíží, jako by nebylo učiněno. Ve vztahu ke komentovanému § 245 o. z. s ohledem na jeho speciální charakter a zákonodárcem zvolené vyjádření následku zde vypočtených vad, [lze] souhrnně přijmout závěr o nicotnosti popisovaných rozhodnutí. Ustanovení § 90 odst. 2 ZŘS závěr o nicotnosti potvrzuje, když uvádí, že v řízení o vyslovení neplatnosti rozhodnutí orgánu právnické osoby rozhodne soud i bez návrhu o tom, že o rozhodnutí orgánu právnické osoby nejde, hledí-li se na něj, jako by nebylo přijato. Nicotná usnesení nevyvolávají relevantní právní následky a hledí se na ně, jako by neexistovala. Nikoho nezavazují. Pro účel tohoto posouzení není nezbytné žádat pravomocnou deklaraci nicotnosti rozhodnutí soudní cestou, nicméně se tak dít jistě bude s ohledem na potřebu vyřešení právních vztahů účastníků. Nicotné rozhodnutí nemůže konvalidovat; paakt nelze zhojit ani plynutím času. |
Justitianus
Poslední komentáře