Vážená „Prohrála u soudu (bez ověření)“,

povinnost hradit na účet SVJ v nové výši Vám vznikla teprve v okamžiku kdy Vám SVJ doručilo nový předpis plateb. Nikoliv v okamžiku kdy shromáždění rozhodlo o zvýšení plateb. To je notorieta, kterou jistě znal i Váš soudce (*).

Dobře byste to poznala v případě, kdy by Vás SVJ zažalovalo jako neplatiče, avšak nebylo by schopno prokázat že Vám sdělilo výši platby a termín od kdy je třeba platit novou částku. Ten spor byste vyhrála.

V tomto případě je SVJ věřitelem a domáhá se zvýšené měsíční platby na správu domu. SVJ má povinnost vyzvat dlužníka k úhradě. Pokud by to SVJ neučinilo, pak je v prodlení a nemůźe se na dlužníkovi ničeho domoci – ani zvýšené částky, ani úroku z prodlení.

Z uvedeného plyne kdy vlastník jednotky má povinnost plnit: je to teprve od okamžiku kdy SVJ splní svou povinnost věřitele a doručí/oznámí vlastníkovi nový platební předpis. Jakým spůsobem se v SVJ doručuje/oznamuje – to najdete ve stanovách vašeho SVJ.

Změna výše měsíční platby je nepochybně novace stávajícího závazku vlastníka jednotky vůči právnické osobě SVJ – mění se výše měsíčních plateb. Původní závazek tím zaniká a je nahrazen závazkem novým. Postupuje se tedy podle těchto ustanovení občanského zákoníku:

Spoluvlastníci rozhodli na shromáždění, ale pro Vás se tím ještě nic nezměnilo. Jste totiž dlužníkem SVJ. Nikoliv „dlužníkem shromáždění“. Vlastník jednotky není povinen reagovat na právní událost (přijetí rozhodnutí shromáždění), ale reaguje teprve na právní jednání SVJ.

Povinnost hradit nově stanovené částky Vám vznikne teprve v okamžiku až je SVJ vyčíslí a Vy se od SVJ dozvíte o změně dosavadního závazku. To bude v okamžiku doručení/oznámení nového platebního předpisu. A toto je jednoznačně povinností SVJ! Pouhý zápis ze shromáždění žádným platebním předpisem není. (*)

Nad rámec této diskuse podotýkám, že vlastník jednotky nemusí být seznámen s důvodem proč má platit více. Nový předpis platby od SVJ může obsahovat jen novou částku (bez uvedení důvodu). Vlastník jednotky má ovšem právo tento důvod znát, jestliže o to požádá:

Z uvedeného plyne, že na žádost vlastníka jednotky mu SVJ (jako věřitel) musí prokázat, že o zvýšení plateb rozhodlo řádně shromáždění podle § 1208 písm. c). Tuto skutečnost SVJ prokazuje buď zápisem ze shromáždění, nebo souborem listin o rozhodnutí per rollam. U soudu by se to prokazovalo stejně.

Jestliže jste dostala pouze zmatečnou informaci že jde o jakýsi „fond oprav“, bylo na Vás abyste si vyžádala informaci o skutečném důvodu Vašeho závazku. To jste neudělala a byla jste po právu odsouzena jako neplatič.

Justitianus

(*) Poznámka:
Naprosto shodně o tom soudy rozhodovaly i za účinnosti zákona č. 72/1994 Sb. Cituji z rozsudku Nejvyššího soudu 22 Cdo 242/2009: „Odvolací soud považoval skutkové i právní závěry soudu prvního stupně za správné. (…) O provedení rekonstrukce domu rozhodlo shromáždění společenství vlastníků hlasováním (…). Konkrétní výši částky, kterou měl žalovaný zaplatit a její splatnost, určil výbor jako statutární orgán společenství vlastníků. Správce domu – společnost Triumfa České Budějovice, s. r. o. – potom na základě rozhodnutí výboru společenství rozesílala výzvy podepsané výborem, kde byla stanovena částka, kterou má jednotlivý vlastník zaplatit a splatnost této částky.“