Zvyklosti při přechodu z SBD na SVJ.
V roce 2012 jsme se stali spoluvlastníky ze zákona v novém SVJ. V roce 2016 jsem požádal správce, ať nám předloží námi odsouhlasený dokument, podle kterého provádí předpisy (dle mého názoru v nemravné výši) záloh na správu, údržbu a opravy našeho domu, které následně hází do jakéhosi „fondu oprav“. Na žádném shromáždění totiž výše záloh nebyla ani diskutována natož odsouhlasená. Odpověděl předseda výboru, že předpis se řídí zvyklostmi z bývalého SBD. Na moji námitku, že zvyklosti dle §9 NOZ nelze použit, protože náš tehdejší zákon nám žádné zvyklosti nepřipouštěl mi neodpověděl ani správce ani výbor. Později (letos na jaře) v diskusi správce řekl, že výši určil na žádost výboru.
V předpisu plateb jsme až do předloňska měli zálohy na správu údržbu a opravy, které se však ve vyúčtování objevují ve „fondu oprav“. Navíc nám v roce 2015 správce navrhnul přibrat do výboru další dva členy, které jsme financovali z „Fondu oprav“ prý aby nemusel zvedat zálohy ale bez toho, aby se podle stanov nejdříve změnily stanovy (ze 3 na 5 členů výboru).
Nyní chce výbor z tohoto „fondu oprav“(ve výši cca 8mil.Kč) financovat nejen opravy, ale i pořízení kamerového systému a další investice jako je zateplování domu, rozšíření balkónů a pod společným názvem „REVITALIZACE“.
Domnívám se, že tento postup je sofistikované okrádání nás spoluvlastníků neboť od založení SVJ ji umřelo či se odstěhovalo cca 1/3 spoluvlastníků, kteří platili na víc, než jen na pouhé opravy a údržbu. Během příštích 5 let bude odhadem takto „okradena“ nejméně polovina všech spoluvlastníků, kteří zaplatí něco, co si vůbec neužijí. Pokud SVJ obdrží v dotacích část investovaných nákladů, obdrží vlastně nakradené prostředky, které nezákonně vybrali pod záminkou oprav a údržby. Žádám správce o vracení části nemravně vybraných záloh s tím, aby se určila a ponechala výše potřebná na opravy. Způsob financování dalších investic v rámci revitalizace pak ponechat na rozhodnutí spoluvlastníků.
Moc by mne zajímaly Vaše názory jak právně tak i ekonomicky podložené.
Byl mi doručen EPR, ve kterém výbor tvrdí, že jsme si schválili
příspěvky do fondu oprav (pro mne ve výši 1044Kč měsíčně).
Proti tomuto platebnímu rozkazu hodlám podat odpor, který odůvodňuji
následovně.
Již od roku 2016 se dožadují zdůvodnění částky cca
1 075 919,–Kč, kterou nám správce A….s.r.o., rozepisuje v „předpisu
dlouhodobých záloh na opravy a záloh na služby k vyúčtování“,
představující pro moji bytovou jednotku měsíční částku
1 044,–Kč.
Cituji proklamaci z posledního dokumentu výboru s názvem „Vysvětlení
k platbám vlastníků na účet SVJ“ zveřejněné výborem dne 9.2.2020 na
naších internetových stránkách:
Stanovisko výboru i zástupce správce – paní N a paní K bylo několikrát prezentováno při diskusi na výborech věnovaných přípravě stanov a také na shromáždění dne 22.3.2017, kde byly schváleny nové stanovy, které jsou výchozím právním dokumentem pro naše SVJ. : Stanovy, Čl. VIII. Shromáždění, odst. /3/ Do výlučné působnosti shromáždění náleží rozhodování o: písm. e) výši příspěvků členů společenství na správu domu a pozemku, popřípadě o výši a způsobu placení dalších příspěvků na činnosti uvedené v čl. XVIII. V nových stanovách je doplněn Článek XVII: Tvorba rozpočtu společenství a je rozšířen text Čl. XVIII: Úhrada nákladů spojených se správou domu a pozemku a nákladů služeb. V odst. /2/ bod a) je uvedeno, že náklady na opravy a údržbu včetně materiálu se rozdělují podle spoluvlastnických podílů. Vyúčtování ročních plateb vlastníků proti skutečným nákladům je každému vlastníkovi prezentováno v ročním vyúčtování služeb a fondu oprav jednotlivých bytů. Pozn.: Základní výše příspěvku do „fondu oprav" (na správu domu a pozemku) i způsob rozúčtování byly při zakládání SVJ převzaty od SBD. Tuto výši příspěvku schválilo první shromáždění konané dne 28.6.2012. Na tomto shromáždění byly také schváleny naše první stanovy. V těchto stanovách nebyla uvedena podrobná pravidla rozúčtování. Pouze v článku XVII/1 byla věta: „Podíl vlastníka jednotky na správě domu a jeho povinnost v tomto rozsahu přispívat na náklady spojené se správou domu a pozemku se odvozuje z velikosti spoluvlastnického podílu, tedy podle podlahové plochy jednotky.“ Na následujících stránkách je uvedena geneze stanovení plateb vlastníků do fondů SVJ:
Vážený Soude. Z této úvodní proklamace nejsem schopen odvodit povinnost vlastníků hradit do jakéhosi „fondu oprav“ poměrnou část z 1 075 919 Kč. Pro jistotu uvádím dvě usnesení prvního shromáždění, ze kterých výbor našeho SVJ tuto povinnost vyvozuje, cituji:
Shromáždění konané dne 28. 6. 2012:
K bodu 5. programu – Schválení výše příspěvku do fondu
oprav
Předseda shromáždění seznámil přítomné s tím, že bude
zachována současná výše příspěvku do fondu oprav a znovu o něm bude
rozhodováno na podzimním shromáždění. Po krátké diskuzi dal o tomto
návrhu hlasovat. Hlasování :
Pro – 100% přítomných vlastníků (tj 94,6% ze všech vlastníků
v domě)
Proti – nikdo
Zdržel se – nikdo
Zachování současné výše příspěvku do fondu oprav bylo
schváleno dle návrhu.
K bodu 6. programu – Schválení výše krátkodobých
záloh na služby
Předseda shromáždění seznámil přítomné s tím, že bude zachována
současná výše krátkodobých záloh a znovu o nich bude rozhodováno na
podzimním shromáždění. Po krátké diskuzi dal o tomto návrhu hlasovat.
Hlasování :
Pro – 100% přítomných vlastníků (tj 94,6% ze všech vlastníků
v domě)
Proti – nikdo
Zdržel se – nikdo
Zachování současné výše krátkodobých záloh bylo schváleno dle
návrhu.
Konec citace.
Vážený soude. Nemám problém pochopit a přijmout druhé usnesení
k bodu 6. programu. Nikdy jsem krátkodobé zálohy nerozporoval a nevím,
proč jej výbor neustále uvádí. Jsem však asi poslední člověk
našeho společenství, který z usnesení k bodu 5. programu, nedokáže
rozpoznat povinnost vlastníků platit ročně do „fondu oprav“ částku
1 075 919,–Kč. Ze dřívějšího zákona ZoVB tento „příspěvek do
fondu oprav“ neznám, neznám jej ani ze dřívějších (vzorových) stanov a
neznám jej ani ze „Smlouvy o zajišťování správy společných částí
domu“ s SBD.
Z těchto důvodu opět žádám věřitele, aby mi do 15 dnů zdůvodnil, jak
z uvedených dokumentů vyplývá povinnost vlastníků hradit ročně
poměrnou část z 1 075 919,–Kč (pro mě částka 1 044,–Kč
měsíčně) uvedenou v „Předpisu dlouhodobých záloh na opravy a záloh na
služby k vyúčtování“ mého prvního evidenčního listu z roku
2012 pod názvem „987 fond oprav“ (typ složky „Fond“).
Teprve po této době 15 dnů, stále však v zákonné lhůtě 30 dnů, se
vyjádřím ve věci samé, která mi byla doručena spolu s elektronickým
platebním rozkazem.
Cílem mého chování je snížit (podle mého názoru) výši mých
neoprávněně vybraných prostředků do „fondu oprav“ vzájemným
zápočtem.
Nyní mám tyto možnosti (na všechny jsem připraven).
- Tento „Rozpor“ neposílat, zaplatit a „držet hubu a krok“
- Tento rozpor u soudu uplatnit a počkat, jak se zachová výbor
(s najatým právníkem) kdy
- Výbor odpoví – zareaguji podle odpovědí
- Výbor neodpoví – budu reagovat podle zdravého rozumu
- Zaplatit a žalovat SVJ
- Jestli je chyba u mě, pak kde?
Moc by mne zajímaly hlavně reakce statutárů a osob orientujících se v právních vztazích SVJeček.
Budu stručný. Přestože jsem jednoduchým výpočtem z vyúčtování za rok 2012 prokázal, že skutečný měsíční příspěvek do fondu oprav našeho SVJ byl v době konání prvního shromáždění (28.6.2012) přibližně třetinový (pro mne cca 350,–Kč) proti výši předepisované správcem ve výši 1044,–Kč, vynesla soudkyně na návrh „žaloby“ usnesení, že jsme si příspěvek do „fondu oprav“ budoucího SVJ schválili již v roce 2009 schválením záloh na opravu-zateplení střechy a výměny oken ještě v SBD.
Ještě jednou děkuji panu Justitianovi za neocenitelné rady.
18. Tato skutková zjištění jsou základem pro následující právní závěr soudu:
Po provedeném řízení soud žalobnímu návrhu vyhověl, neboť bylo prokázáno a mezi účastníky bylo nesporné , že žalovaný je výlučným vlastníkem shora citované bytové jednotky a žalobce zajišťuje správu společných částí domu a zajišťuji mimo jiné i plnění spojená s užíváním bytové jednotky, zabezpečuje další služby a žalovaný má povinnost poukazovat měsíčně zálohy na úhrady za plnění poskytovaná s užíváním dle shora uvedených ustanovení občanského zákoníku, jejichž výše byla řádně kvalifikovaným způsobem schválena na shromáždění vlastníků jednotek dne 28. 6. 2012 (§ 1208 písm. e) o.z.). Výše tohoto příspěvku u bytové jednotky žalovaného se odvíjí od výše schválené na společné členské schůze nájemců a shromáždění vlastníků jednotek dne 23. 9. 2009 a to 30 Kč/m2 a pokud jde o fond oprav , pak se až do schválení na shromáždění vlastníků ze dne 26. 6.2018, kdy došlo k navýšení o 29 Kč /byt /měsíc do současné doby nezměnila. .....
Pane E_man, děkujeme za Vaši informaci. Věc se tedy vyvinula přesně tak, jak jsem zde už předpověděl v říjnu a v prosinci 2020.
- Soud se nezabýval míněním pana E_mana, nýbrž zabýval se jen vyjádřením vůle plurálního vlastníka domu.
- Soud vzal za prokázané, že plurální vlastník domu rozhodl o výši částek v roce 2012 (nebo dokonce ještě v roce 2009) a své rozhodnutí doposud nezměnil.
- Kdo neplatí co je povinen platit, ten je neplatič a u soudu prohraje.
Jediná věc mne v textu zarazila: poznámka o navýšení o 29 Kč/byt/měsíc. Vlastník jednotky přispívá na správu domu podle svého spoluvlastnického podílu. Navýšení o pevnou částku 29 Kč by tedy mohlo být stanoveno pouze v případě, kdy podíly všech vlastníků jednotek jsou shodné.
Justitianus
U nás se vše hází do FO. Ať se to vybírá rovným dílem či podle podílů. Ve vyúčtování se to nerozlišuje.
Jak mohla „soudce“ prohlásit že
…úhrady za plnění poskytovaná s užíváním dle shora uvedených ustanovení občanského zákoníku, jejichž výše byla řádně kvalifikovaným způsobem schválena na shromáždění vlastníků jednotek dne 28. 6. 2012 (§ 1208 písm. e) o.z.)… ??
V době citovaného shromáždění jsme již měli dva měsíce schválené (vzorové) stanovy stále ještě při platnosti ZoVB. Přece jsme si současně nemohli schvalovat podle §1208, který nabyl účinnosti až o dva roky později od 1.1.2014?! Nebo se jako obvykle pletu?
Navíc jsme prokazatelně platili „dlouhodobé zálohy na opravy“ do SBD a to až do září 2012 a teprve prokazatelně s platnosti od 1.října 2012 nám tzv. správce (na pokyn výboru) předepsal platby „987 fond“ na základě odsouhlaseného bodu 5. že …bude zachována současná výše příspěvku do fondu oprav…!
Podle mě jsme si nutně schválili příspěvek do FO v nulové výši (neboť jsme nemohli současně platit „dlouhodobé zálohy“ do SBD i „příspěvky do FO“ v SVJ.
Navíc jsem jednoduchým výpočtem prokázal z vyúčtování za rok 2012 a převedených prostředků z SBD do tzv. FO, že za období, kdy jsem byl vlastníkem do data prvního shromáždění byla moje skutečná měsíční průměrná výše (která se za toto období dostala do FO) třetinová, oproti předepisované.
Pane E_mane, neposkytl jste celý text, takže nelze provést nějaký právní rozbor.
Pokud jde o označení ustanovení § 1208, které ovšem v době konání shromáždění nemohlo být účinné: Je nepochybné, že zmatený/zmatená soudce/soudkyně nebyl/a schopna rozeznat časové rozdíly mezi aplikací zákona č. 72/1994 Sb. a zákona č. 89/2012 Sb.. Ten nabyl platnosti dne 22. března 2012 s účinností ode dne 1. ledna 2014.
Bylo tedy nutno aplikovat na posouzení událostí z roku 2009 a 2012 tehdy platnou právní úpravu, to jest zákon č. 72/1994 Sb. o vlastnictví bytů (konkrétně jde o § 15 odst. 1 ZoVB ohledně přispívání na správu domu). Nový občanský zákoník stanoví takový postup jednoznačně a určitě ve svých přechodových ustanoveních:
|
89/2012 Sb. § 3028 (1) Tímto zákonem se řídí práva a povinnosti vzniklé ode dne nabytí jeho účinnosti. (2) Není-li dále stanoveno jinak, řídí se ustanoveními tohoto zákona i právní poměry týkající se práv osobních, rodinných a věcných; jejich vznik, jakož i práva a povinnosti z nich vzniklé přede dnem nabytí účinnosti tohoto zákona se však posuzují podle dosavadních právních předpisů. |
Vznik údajné povinnosti hradit na jakýsi „fond oprav“ (ve skutečnosti zálohy či příspěvky na správu domu) měl být posouzen výhradně podle zákona č. 72/1994 Sb.. Teprve pokud by soud došel k názoru, že povinnost podle 72/1994 Vám vznikla, mohl se zabývat případným Vaším dluhem. Dluh vzniklý na základě rozhodnutí shromáždění patří nepochybně mezi „povinnosti z toho vzniklé“ podle § 3028 odst. 2, a ty se posuzují „dvojím metrem“.
- Staré dluhy vzniklé do 1.1.2014 je i dnes třeba posoudit podle 72/1994.
- Nové dluhy vzniklé ode dne 1.1.2014 se však posuzují podle 89/2012 Sb., i když jde o dlužné částky předepsané na základě rozhodnutí SVJ přijatého před účinností NOZ.
Soudce/soudkyně tedy nejspíše patří k neználkům v taláru. Aplikace nové právní úpravy na záležitost která se odehrála před nabytím účinnosti této právní úpravy – to je soudcovský faul, základní neznalost.
Můžete trvat na tom, že judikát je z toho důvodu vadný. Ale soudím, že by Vám to nic nepřineslo. Je to jako kdyby se odsouzenec hádal, zda má být oběšen na laně konopném, nebo sisalovém. Viz https://www.lanex.cz/…rialu/p-252/.
Justitianus
Můžete trvat na tom, že judikát je z toho důvodu vadný. Ale soudím, že by Vám to nic nepřineslo. Je to jako kdyby se odsouzenec hádal, zda má být oběšen na laně konopném, nebo sisalovém. Viz https://www.lanex.cz/…rialu/p-252/.
Pane Justiniáne, děkuji za odpověď. Nemějte obavy, věnuji se jiné užitečnější práci a mým cílem není vést soudní spory v našem SVJ. Já jsem byl u soudu z donucení jednoduchým podvodem výboru, který mi cíleně poskytl pouze usnesení našeho SVJ bez usnesení, se kterým vyrukoval u soudu (z roku 2009) bez moji vědomosti. Ze stanov však mají povinnost sdělit usnesení, ze kterých je stanoveno „něco“ předepsané v Evid.Listech („něco“ jste si schválili – jak vtipně pronesla „soudce“ v závěru). Podstatou toho všeho je snaha zmanipulovat vlastníky tak, aby měl výbor obrovskou reservu k manipulacím s financemi bez kontroly. Už odešlo okolo 100tisíc (schválených) nějakému architektovi na „revitalizaci“. Vloni byl učiněn pokus o schválení 10–20mil na revitalizaci bez kontroly a pod.
Vlastníci potřebuji čas, aby na to přišli. Nelze to zlomit za měsíc a musejí vidět příklady a následky.
"Jak mohla „soudce“ prohlásit že
…úhrady za plnění poskytovaná s užíváním dle shora uvedených ustanovení občanského zákoníku, jejichž výše byla řádně kvalifikovaným způsobem schválena na shromáždění vlastníků jednotek dne 28. 6. 2012 (§ 1208 písm. e) o.z.)… ??"
Soudce jest pravda!
Soudce jest spravedlnost!
„Nebo se jako obvykle pletu?“
Táž odpověď. Pletete se.
Osobně jsem šla usměrnit svého soudce, který produkoval pomluvy (poškozující tvrzení, která nejsou v souladu se skutečností) a bludy (nevyvratitelná tvrzení, která nejsou v souladu se skutečností), a to i přes výslovné upozornění a žádost, ať dodržuje právo a neškodí, a to prostřednictvím návštěvy u předsedy soudu, když podobná žádost směrovaná soudci zůstala zcela bez účinku. Předseda soudu se pohupoval ve svém křesílku a vysmál se mi. Bohorovně mi sdělil shora uvedené, což zde cituji. Pak od něho přišla písemná odpověď s dalšími pomluvami a bludy.
Pomluvy se řeší podle trestního zákoníku, bludy se řeší podle zákona o zdravotních službách. Nic z toho ovšem nelze použít na soudce, protože:
Soudce jest pravda!
Soudce jest spravedlnost!
Pane E mane,
rozumím správně, že příspěvky na správu domu činí 30 Kč/m2 + 29 Kč/byt měsíčně, tedy např. u bytu o ploše 100 m2 činí příspěvek na správu 3029 Kč/měsíc ? To je značně vysoká částka, vysvětlitelná jedině tím, že masivně opravujete. Můžete naznačit, o jaké opravy se jedná? Bylo zde uvedeno, že lze vystačit i s příspěvkem na správu 3 Kč/m2 měsíčně.
rozumím správně, že příspěvky na správu domu činí 30 Kč/m2 + 29 Kč/byt měsíčně, tedy např. u bytu o ploše 100 m2 činí příspěvek na správu 3029 Kč/měsíc ?
Já vůbec nevím. To rozhodla „soudce“. Za dobu existence SVJ i dobu před, kdy jsem vlastníkem nikdy nikde nepadla o 30Kč/m2 žádná zmínka.
„že jsme si příspěvek do „fondu oprav“ budoucího SVJ schválili již v roce 2009 schválením záloh na opravu-zateplení střechy a výměny oken ještě v SBD.“
A to je jako co? Vy jako SVJ, splácíte nějaký dluh patřící SBD, nějaké bance? Nerozumím tomu , co tu píšete.Nešlo by to podrobněji.Děkan
Pane Emane, děkuji za Vaše informace o tom jak Vaše věc pokračuje/končí.
Z Vašeho textu se dozvídám důležitou informaci: Že v době převodu jednotek vlastníkům mělo družstvo dluh u banky a splácelo opravu – zateplení střechy a výměnu oken. Peníze které platíte tedy nikdo nezpronevěřuje ani netuneluje. Jsou určeny na splácení úvěru použitého na opravu/zvelebení Vašeho majetku.
Takže na Vás zřejmě nepřešel žádný zůstetek z bytového hospodaření SVJ, který by Vám družstvo mělo vracet. Nýbrž na SVJ přešel závazek splácet úvěr. Vy jako vlastník jednotek máte povinnost hradit dluhy vzniklé z činností správy domu.
Nerozumím ovšem proč Vám tuto jednoduchou indormaci neposkytli rovnou členové výboru ve Vašem SVJ. Asi jsou to neschopní blbečci, kterří pouze papouškují neúplné a zavádějící informace, které jim sdělila účetní družstva – ale nechápou finanční situaci SVJ, ani nerozumějí závazkům, které na sebe zřejmě SVJ přebralo.
Ten spor byl tedy zbytečný. Stačilo málo – pravdivě Vás informovat na samém počátku. Povinností věřitele bylo prokázat důvod závazku. Tuto zákonnou povinnost SVJ nesplnilo.
Justitianus
Z Vašeho textu se dozvídám důležitou informaci: Že v době převodu jednotek vlastníkům mělo družstvo dluh u banky a splácelo opravu – zateplení střechy a výměnu oken. Peníze které platíte tedy nikdo nezpronevěřuje ani netuneluje. Jsou určeny na splácení úvěru použitého na opravu/zvelebení Vašeho majetku.
Ne nikoliv. K vysvětlení bych musel předložit vyúčtování za rok 2012 s těmito údaji:
- Převod fondu oprav z minulého období (domnívám se, že správně je převod „do fondu oprav…“, protože o žádném „fondu oprav“ ze mně poznanému vyúčtování ani ze smlouvy s SBD, ani z předpisu plateb z SBD, „fond oprav“ není znám) ve výši –6479,– (pozn. zde to je převod přebytku financí z SBD do SVJ označený znaménkem -(mínus), na požádání zašlu kopii).
- Příspěvek do FO za rok 2012 ve výši –12528,–
- Náklady za období od 1.1.2012 do 31.12.2012 ve výši 2317,– (tj. náklady, na které nestačil předpis předepsaných plateb v SBD na rok 2012). Pozn.: Ve vyúčtování je seznam dalších plateb předepsaných(uhrazených) a skutečných (neuhrazených), ze kterých z vyúčtování vyplývá, že předepsané krátkodobé zálohy na jejich úhradu nestačily a že správce použil k jejich úhradě ve výši 2317,– t.zv. „FO“.
- Zůstatek ve FO do data 31.12.2012 ve výši 16690,–
Pro jistotu uvádím, že v polovině roku, k datu prvního shromáždění v našem SVJ dne 28.6.2012, jsem byl vlastníkem bytu v délce doby 33 měsíců. Pro svůj výpočet jsem použil údaje za rok 2012 v poloviční výši.
Nechápu mínusovače příspěvku pana Justitiána. Mohou se dozvědět z jeho názorů obrovskou spoustu užitečných informací, a proto jim posílám „fakač“ aneb „trhněte si!!!!!!!!!!!!!!!“.
Já zase nechápu Vás.
Pokud si SBD, jako vlastník budovy, vzalo úvěr na opravu střechy a okna, tak ho musí také splácet. Jestliže v domě poté vzniklo SVJ, tak ten úvěr automaticky nepřechází na nově vzniklou právnickou osobu, nemá totiž nožičky. Vy snad máte k dispozici smlouvu mezi bankou a SVJ? Zřejmě je/byla ta smlouva pouze mezi SBD a bankou, přičemž byli jako ručitelé splácení úvěru, uvedeni jednotliví nájemci- družstevníci/vlastníci jednotek v domě? Ti pak opravdu ten úvěr splácejí, ovšem ne na účet právnické osoby SVJ, ale svoji alikvótní část hradí přímo původnímu vlastníku budovy = SBD.V účetnictví právnické osoby SVJ se úvěr ani tyto splátky nesmí vůbec objevit, právně se jí totiž netýká. Kdo vašemu SVJ vede účetnictví není to náhodou to SBD? Přečtěte si § 1414 NOZ. Co máte v účetních závěrkách o tomto úvěru atd…? Má vaše SVJ samostatný bankovní účet,
§ 1195
(4) Společenství vlastníků, které vzniklo po převodu jednotek z vlastnictví právnické osoby podle § 1188 do vlastnictví jeho členů, může dluh z úvěru poskytnutého této právnické osobě na opravu, údržbu nebo stavební úpravu domu, převzít, přistoupit k němu nebo jej zajistit, pokud s tím souhlasí všichni jeho členové; souhlas musí mít písemnou formu s úředně ověřeným podpisem. Je-li pro to důležitý důvod a lze-li to po členu spravedlivě požadovat, může společenství vlastníků navrhnout soudu, aby prohlášení vůle člena, který nesouhlasil s převzetím, přistoupením nebo zajištěním takového dluhu, bylo nahrazeno soudním rozhodnutím.
konec citace
Vaše informace jsou neúplné. Zkuste je, prosím, doplnit o tom, komu vlastně banka inkriminovaný úvěr poskytla. Děkuji.JaVa
Pane JaVa, ono to s úvěrem mohlo být ještě jinak. Je totiž celkem jedno komu banka úvěr poskytla. Důležité je pouze kdo má dnes komu co hradit, a z jakého právního důvodu. A o tom stále nevíme nic (jen tušíme, že to má spojitost s provedenou opravou a úvěrem, který si kdysi vzalo BD).
Pokud si úvěr vzalo družstvo již v roli správce domu rozděleného na jednotky, pak předpokládám, že sjednalo individuální smlouvy se všemi vlastníky jednotek v domě o splacení jejich podílu. Další možnost byla, že BD sjednalo takovou smlouvu přímo s nově vzniklým SVJ. To nezáviselo na tom, že o převzetí dluhu společenstvím se zákon tehdy nezmiňoval. Mohlo jít o rozhodnutí SVJ o převzetí cizího dluhu podle § 531 zákona č. 40/1964 Sb..
Z dodatečného popisu nějakého vyúčtování z roku 2012 mi neplyne vůbec nic o platební povinnosti pana E_mana. Jediné co tušíme je že účel platby (nebo části platby) je spojen s dříve vynaloženým nákladem na opravy/zhodnocení domu, ale podrobnosti by si musel tazatel zjistit sám.
V každém případě je situace pana E_mana taková, jakou jsem popsal v minulém měsíci: Platil bez protestů spolu s ostatními, a tím dal najevo svůj souhlas s výší částky a s jejím určením. Pak platit přestal. To je to nejhorší procesní postavení: žalovaný dlužník neplatič.
Orbiter dictum dodávám: E_man měl možnost požadovat aby mu SVJ sdělilo důvod závazku (důvod jeho plateb). Toho se mohl domáhat buď na věřiteli, nebo oslovit shromáždění, nebo mohl postupovat třebas i soudně. Případně mohl nahlížet do zápisů ze shromáždění, do účetních knih a ostatních dokladů SVJ; možná by to v nich byl objevil. Avšak neudělal nic z toho. Nechal se zažalovat. Je tedy ve vleku událostí – vždy o krok pozadu za žalobcem i za soudcem.
Justitianus
Pan Justitianus:
Pokud si úvěr vzalo družstvo již v roli správce domu rozděleného na jednotky, pak předpokládám, že sjednalo individuální smlouvy se všemi vlastníky jednotek v domě o splacení jejich podílu. Další možnost byla, že BD sjednalo takovou smlouvu přímo s nově vzniklým SVJ. To nezáviselo na tom, že o převzetí dluhu společenstvím se zákon tehdy nezmiňoval. Mohlo jít o rozhodnutí SVJ o převzetí cizího dluhu podle § 531 zákona č. 40/1964 Sb..
Jestli si SBD vzalo úvěr nevím, ale zcela určitě v době vzniku SVJ v roce 2012 už žádný závazek neexistoval, neboť by se objevil v účetnictví jakkoliv chybně vedeném. Společenství začínalo zcela určitě s přebytkem, neboť ve vyúčtování mám na moji bytovou jednotku převedenou částku z SBD ve výši 6479,– (byť je ve vyúčtování označena znaménkem mínus).
Z dodatečného popisu nějakého vyúčtování z roku 2012 mi neplyne vůbec nic o platební povinnosti pana E_mana. Jediné co tušíme je že účel platby (nebo části platby) je spojen s dříve vynaloženým nákladem na opravy/zhodnocení domu, ale podrobnosti by si musel tazatel zjistit sám.
Tázal jsem se mnohokrát, jakým způsobem byla stanovená částka 1044,– do FO v našem SVJ! V roce 2016 mi předseda odpověděl, že částka byla stanovená na základě zvyklosti z SBD(v předpisu z SBD to byla „dlouhodobá záloha na opravy“). Na moji námitku, že zvyklosti (v roce 2016) nedovoluje zákon(NOZ §9) neodpověděl. Když jsem přestal platit, tak to zdůvodnil prvním usnesením viz „Předseda shromáždění seznámil přítomné s tím, že bude zachována současná výše příspěvku do fondu oprav a znovu o něm bude rozhodováno na podzimním shromáždění.“ To spojení „příspěvku do FO“ se „dříve vynaloženým nákladem na opravy/zhodnocení domu“ udělal soudce na návrh žaloby. On mě totiž výbor nikdy s usnesením z roku 2009 (před koupi svého bytu) neseznámil a já jsem o něm vůbec nevěděl. Nikdy jsem členem SBD nebyl a domníval jsem se, že tuto částku stanovilo SBD a nikoliv že si to stanovuji na schůzi nájemci či členové (nevím, jestli je to vůbec podstatné).
E_man měl možnost požadovat aby mu SVJ sdělilo důvod závazku (důvod jeho plateb). Toho se mohl domáhat buď na věřiteli, nebo oslovit shromáždění, nebo mohl postupovat třebas i soudně. O sdělení jsem žádal, odpovědi jsou výše. Na ostatním se pracuje a pokud si to sami spoluvlastnici neuvědomí, tak jím (nám) to patří! Umírají, prodávají byty a přicházejí o miliony. O další miliony přicházejí vlivem inflace. Dělám co mohu a umím, ale starat se o lhostejné spoluvlastníky dále nebudu ani já. S prohrou jsem počítal, ale i prohra může být výhra.
Pane E_man, už dvakrát jsem napsal, že je bezvýznamné zda (případně kdy) jste byl seznámen s výší částky. Platil jste tu částku, takže je zřejmé, že jste seznámen byl.
Jakákoliv procesní obrana ve stylu „nevěděl jsem, nikdo mi neřekl, nikdo mne neseznámil“ je předem odsouzena k nezdaru. Projedete to na celé čáře.
- Takový postup by jistě mohl mít úspěch u nového vlastníka jednotky, který SVJ řádně oznámil nabytí jednotky i svou doručovací adresu, avšak nedostal žádnou výzvu k úhradě měsíčních plateb (rozpis záloh). V tom případě by žaloba SVJ neměla naději na úspěch pro svou předčasnost: napřed je třeba vyzvat dlužníka k úhradě, sdělit mu že se platí zálohy či příspěvky a v jaké výši. To znamená sdělit mu alespoň výši částky (a četnost plateb a den splatnosti a číslo bankovního účtu, pokud toto není uvedeno ve stanovách). Teprve nesplnil-li povinnost, se kterou byl prokazatelně seznámen, následuje předžalobní výzva a žaloba.
Váš případ je ovšemže odlišný. Platil jste spolu s ostaními, a to přesně tu částku, která byla požadována. Pak jste platit přestal, protože „se Vám to přestalo líbit“. Jediný možný závěr je: hnusný neplatič musí být potrestán.
Justitianus
„Nechápu mínusovače příspěvku pana Justitiána.“
Možná pochopíte, až se Justitianovými fantaziemi začnete řídit.
Neřídím se radami nikoho, používám jen svůj rozum. !!!!!
Vy jste k mé tvorbě názorů přispěl s odpuštěním jen HOvězíma a Vepřovýma NOžičkama, tak se laskavě držte na uzdě!
Výbor mi ve lhůtě 15 dnů neodpověděl. Dneska 19.11.2020 jsem dostal předvolání k soudu na 15.prosince t.r., tedy ještě víc než týden před tím, kdy mi končí zákonná lhůta 30 dnů pro mé vyjádření k EPR. Současně s předvoláním mi od soudu došlo vyjádření právního zástupce SVJ k soudu ze dne 9.11. Dotaz:
- Má toto předvolání nějaký vliv na dobu, ve které jsem povinen se vyjádřit ve věci samé?
- Vyjádření k soudu mám téměř hotové. Jsem povinen ve svém vyjádření reagovat na protiargumenty, které mi zaslal soud?
- Nechápu, proč soud nařídil soudní jednání ještě před mým vyjádřením se ve věci samé. Domnívám se, že pokud by argumenty byly dostatečné, může rozhodnout i bez předvolání (jistý si tím ovšem nejsem).
„Má toto předvolání nějaký vliv na dobu, ve které jsem povinen se vyjádřit ve věci samé?“
Předvolání k jednání znamená, že EPR byl (z nějakého důvodu, který neznáme) zrušen. Pokud by totiž EPR platil, soud by jednání nebyl nařizoval.
Řiďte se pokyny soudu uvedenými v předvolání, kde by mělo být uvedeno, co máte učinit (typicky: vyjádřit se, zda s nárokem souhlasíte zcela nebo z části co do výše a co do titulu, navrhnout důkazy). Dále můžete např. namítat podjatost soudce nebo soudu, namítat místní nebo věcnou nepříslušnost soudu, namítat, že věc již byla rozhodnuta, oznámit, že jste již zaplatil, a tak není co projednávat, navrhnout řešení mediací, navrhnout, aby bylo rozhodnuto bez jednání, navrhnout, aby soud zkoumal, zda osoba zastupující protistranu je oprávněna tak činit, navrhnout, aby se soud zabýval předběžnou otázkou, oznámit své pokusy řešit věc komunikací a výsledek této komunikace, případně požádat o poskytnutí času pro řešení věci komunikací stran, navrhnout uzavření smíru, sdělit, že věc je již řešena v trestním řízení ad.
„Tento „Rozpor“ neposílat, zaplatit a „držet hubu a krok““
To můžete, ovšem s tím, že budete platit obdobné nároky do budoucna stále, neboť jste zaplacením (i částečným!) nárok v plném rozsahu uznal.
„Tento rozpor u soudu uplatnit a počkat, jak se zachová výbor (s najatým právníkem) kdy Výbor odpoví – zareaguji podle odpovědí Výbor neodpoví – budu reagovat podle zdravého rozumu“
S ohledem na ostatní možnosti Vám patrně nic jiného nezbývá. Zaměřte se na minimalizaci nákladů, které Vám nutně vzniknou.
„Zaplatit a žalovat SVJ“
To bohužel nemůžete. Jakmile zaplatíte, nárok jste uznal a věc je tím skončená. Znovu projednat uzavřenou věc není možné.
„ve výši 1044 Kč měsíčně“
Opravdu se chcete soudit kvůli uvedené částce? Není to překlep? To je hodnota jedné večeře v lepší restauraci nebo jedné vstupenka do divadla…
Pane E_man, Vaší první chybou je domněnka že pro vznik Vaší platební povinnosti Vám musí být napřed vysvětleno jak se k té částce dospělo. Není tomu tak.
| § 1791 (1) Vzniku a trvání závazku nebrání, není-li vyjádřen důvod, na jehož základě má dlužník povinnost plnit; věřitel je však povinen prokázat důvod závazku. |
Takže jste povinen plnit bez výhrad, a to od okamžiku kdy Vám byl doručen předpis plateb. Povinnost věřitele prokázat důvod závazku není povinnost synallagmatická (vzájemně propojená) s vaší povinností. Můžete se domáhat prokázání důvodu závazku, avšak platit musíte bez přerušení.
Vaší druhou chybou je že se snad domníváte, že jde o právní vztah mezi SVJ a Vámi. Nikoliv. Soudce to bude vidět jinak. Jde v první řadě o právní vztah mezi SVJ a plurálním vlastníkem domu. Přečtěte si Soudy se nenechají otravovat.
Vlastník domu je spokojen s tím, že hradí částku 1075919 Kč ročně na neurčitý účel správy domu. Kdyby tomu tak nebylo, jistě by se na shromáždění již dávno odhlasovala částka v jiné výši. Od roku 2012 k tomu bylo dostatek příležitostí.
Takže soud vezme za prokázané, že plurální vlastník domu (všichni vlastníci jednotek) hradí částku 1075919 Kč měsíčně, a to na základě nepochybného projevu vůle většiny (všichni souhlasí kromě E_mana). Nemusí dokonce ani existovat nějaký „dokument“, který Vy tak neodbytně sháníte. Postačuje že většina bez protestů platí. Tím dali mlčky najevo svůj souhlas s celkovou výší té částky.
Projev vůle je srozumitelný, jednoznačný a určitý. Facere, omitere, pati.
Z celkové částky (kterou nejste schopen nijak zpochybnit) na Vás připadá alikvotní část ve výši 1044 Kč měsíčně (předpokládám, že odpovídá velikosti Vašeho spoluvlastnického podílu). Tuto částku jste povinen hradit měsíčně na účet SVJ.
Judikatura již dávno a opakovaně potvrdila, že spoluvlastník nesouhlasící s povinnostmi, které pro něj vyplývají ze spoluvlastnického vztahu, není povinen ve spoluvlastnictví setrvávat. Prodejte jednotku a pořiďte si domek u lesa.
Justitianus
Nerozumím vaši větě Z celkové částky (kterou nejste schopen nijak zpochybnit) na Vás připadá alikvotní část ve výši 1044 Kč měsíčně (předpokládám, že odpovídá velikosti Vašeho spoluvlastnického podílu). Jak mám zpochybnit částku, kterou mi věřitel nezdůvodní, jak ní došel?
Přečetl jsem si váš rozsáhlý popis a vidím tam snad jediný (možný) nedostatek.
Píšete, že zde bylo usnesení „Předseda shromáždění seznámil přítomné s tím, že bude zachována současná výše příspěvku do fondu oprav a znovu o něm bude rozhodováno na podzimním shromáždění. Po krátké diskuzi dal o tomto návrhu hlasovat. Hlasování : Pro – 100% přítomných vlastníků (tj 94,6% ze všech vlastníků v domě)“
Tedy zde byla schválena výše příspěvku; usnesení není šikovné v tom smyslu, že neuvádí konkrétní částku, nýbrž předpokládá , že je všem známá – a nic nenasvědčuje tomu, že by proti tomu někdo něco namítal.
Je tedy hlavní problém snad v tom, že by osobně jste ji nevěděl?
Zbytek argumentace je – ve vší úctě – nerelevantní. Fond oprav je zdomácnělým pojmem pro příspěvek na správu domu. To dle zákona může zahrnovat i zlepšování domu, např. zateplování apod. ; a pokud SVJ nemá zavedenu zvlášť platbu na vlastní správu , pak i odměny orgánům. To je v pořádku. Dále upozorňuji , že zákon výslovně uvádí, že např. i při změně vlastníka se příspěvky nevypořádávají, takže i to, že se někdo odstěhoval (prodal byt) neznamená, že byl okraden, když vložené příspěvky nedostane zpět. Je to tak správně.
Nemohu mluvit za ostatní vlastníky. Já osobně jsem neplatil na základě „nějakého“ usnesení, ale protože jako bývalý vlastník domku jsem věděl, že takový dům nějakou zásobu financi potřebuje. Teprve až jsem viděl, že „co je moc to je příliš“, tak jsem začal pátrat.
- E_man napsal: „Jak mám zpochybnit částku, kterou mi věřitel nezdůvodní, jak ní došel?“
A vo tom to je… Pane E_man, jde právě o to, že NEJSTE schopen tu částku nijak zpochybnit. Nemáte nic, čím byste soudu prokázal, že se má měsíčně hradit nějaká jiná částka.
Vaší zjevnou chybou je, že se snažíte na zcela iracionální rozhodnutí spoluvlastníků „napasovat“ nějaké racionální zdůvodnění. Nestačí Vám, že všichni platí bez protestů měsíčně celkem 1075919 Kč. Chcete slyšet PROČ. Chcete znát ten skrytý, Vám utajený důvod. Chcete nějakou logickou a ekonomicky zdůvodněnou odpověď.
Žádná taková odpověď ale není! Částka je taková, protože proto.
Justitianus
K soudu jsem nešel já. Tam šel přece výbor. Mělo by být na něm, aby prokázal důvod pohledávky. Nebo se pletu?
Vaši odpovědi si opravdu vážím i když si myslím, že hlavní důvod ostatních vlastníků pro placení je, že byli uvedení v omyl. Tato částka je odvozená od „dlouhodobých záloh na opravy“ placených do SBD, které ve skutečnosti žádné dlouhodobé zálohy nebyly, protože neexistovalo vyúčtování a SBD si tuto částku z podstatné části přisvojilo.
„Tato částka je odvozená od „dlouhodobých záloh na opravy“ placených do SBD,“
A kdo vede účetnictví vašeho SVJ teď? Stále to stejné „družstvo“?
Pane E_man, jestliže jste jako vlastník jednotky platil „dlouhodobé zálohy na opravy“ družstvu, bylo pouze na Vás, abyste vyzval družstvo k vyúčtování Vašich záloh a k vrácení nespotřebované části.
Jestliže vzniklo SVJ a ujalo se správy domu, pak SVJ mohlo a mělo vyzvat družstvo k převedení nevyčerpaných prostředků.
| 72/1994 Sb. § 24 (7) (…) Nevyčerpané prostředky určené k vypořádání převede družstvo právnické osobě zabezpečující správu domu (§ 9 až 11). Pro použití převedených prostředků platí ustanovení § 15 obdobně. V případě, že správa domu není zajišťována právnickou osobou, převede družstvo nevyčerpané prostředky určené k vypořádání vlastníku jednotky. |
Není problém družstva že jste si to tehdy nepohlídal.
Justitianus
„Pane E_man, jestliže jste jako vlastník jednotky platil „dlouhodobé zálohy na opravy“ družstvu, bylo pouze na Vás, abyste vyzval družstvo k vyúčtování Vašich záloh a k vrácení nespotřebované části.“
Pane Justitiane,
správně píšete, že dlouhodobé zálohy mělo družstvo vyúčtovat a jejich případně nespotřebovanou část vrátit. Družstvo tak mělo učinit i bez vyzvání. Takovýto postup platí pro jakékoliv zálohy.
Nevídím, kde je problém s dlouhodobými zálohami skládanými vlastníkem jednotky ve prospěch SVJ. Je tu nějaká výjimka, proč neplatí obecná pravidla pro zálohy, totiž, jak jste uvedl, že by zálohy měly být vyúčtovány a jejich případně nespotřebovaná část vrácena?
Pane Čtenáři, vymyslel jste si neexistující povinnost dlužníka „platit bez vyzvání“, avšak nejste schopen prokázat, že by taková povinnost byla zakotvena v českém právním řádu. Vaše nesmyslné tvrzení uvedu na pravou míru.
- Pokud jde o povinnost tehdejšího správce (družstva) převést na SVJ přeplatek záloh na správu:
Taková povinnost by družstvu vznikla teprve po tom, co vzniklo SVJ jako právnická osoba; tedy po tom co bylo zapsáno do rejstříku včetně členů statutárního orgánu a ujalo se fakticky správy domu. SVJ jako věřitel mělo vyzvat dlužníka (družstvo) k plnění a poskytnout součinnost potřebnou ke splnění dluhu. Zejména mělo SVJ oznámit číslo bankovního účtu, na který se má převést zůstatek záloh. Družstvo není jasnovidec ani detektiv; není povinno si zjišťovat zda SVJ má zřízený bankovní účet/účty, ani není povinno samo pátrat po čísle účtu na který by mělo plnit. Zkrátka věřitel měl vyzvat družstvo k úhradě a dodat potřebné údaje. Takže nemáte pravdu.
| 40/1964 Sb. § 520 K prodlení dlužníka nedojde, jestliže věřitel včas a řádně nabídnuté plnění od něho nepřijme nebo mu neposkytne součinnost potřebnou ke splnění dluhu. |
| 40/1964 Sb. § 522 Věřitel je v prodlení, jestliže nepřijal řádně nabídnuté plnění nebo neposkytl v době plnění součinnost potřebnou ke splnění dluhu. (…) |
| 40/1964 Sb. § 523 Za dobu věřitelova prodlení není dlužník povinen platit úroky. |
- Pokud jde Vaše tvrzení o vracení záloh skládaných na účet SVJ vlastníkem jednotky:
Existují obecná pravidla kdy má dojít k vyúčtování/vypořádání zálohy. Obecně platí, že záloha se vyúčtuje (a následně vypořádá) nastanou-li tyto případy:
- jestliže záloha byla použita na stanovený účel,
- po uplynutí předem určené doby (zúčtovacího období)
- jestliže odpadl důvod, ke kterému byla záloha skládána.
Domníváte se snad, že u pana E_mana nastal některý z těchto důvodů? O ničem takovém se nezmiňuje, ani nic takového neplyne z jeho popisu situace.
Existují ovšem i speciální pravidla, která mají přednost. Tato pravidla dopadají na bytové spoluvlastnictví. Podle § 1208 písm. c) zákona č. 89/2012 Sb. platí, že do působnosti shromáždění patří rozhodnutí o vyúčtování nebo vypořádání nevyčerpaných příspěvků. I kdyby tedy nastal některý ze tří případů uvedených výše, muselo by vrácení zůstatku složených (avšak nevyčerpaných) částek být předem schváleno shromážděním.
Justitianus
Já tady přece nepláču nad tím, že jsme byli okradení družstvem. Snažím za cenu vlastních ztrát získat odpověď výboru, jak k této částce dospěl. Dle mého názoru si shromáždění na první schůzi nemohlo odsouhlasit „současnou výši příspěvku do fondu oprav“ jinou než v nulové výši!?
Právě že na první schůzi by se mělo odsouhlasit, kolik bude vlastník přispívat. Patrně tak taky vlastníci učinili. Výše příspěvku se odvíjí od nákladů. Vy jste uvedl, že máte „ve fondu oprav“ 8 mil. Kč. Z toho by vyplývalo, že někdy bylo schváleno jakési „spoření“ na tu vaši „revitalizaci“. To snad vlastníci museli schválit. Nebo to snad určil nějaký správce, nebo nějaké družstvo? Mne osobně akorát připadá nefér, že vám to výbor nechce objasnit. Přece na to výbor musí mít nějaký podklad.
Pro nv: „Schválení“ vidíte ze přesně citovanýcho usnesení. Žádný dlouhodobý náklad dopředu schválený nebyl. Podkladem jsou tato dvě usnesení.
Pane E-mane, ten název dlouhodobá záloha vyplývá ze zákona. Ten název se neschvaluje, je v účetnictví. Soud vás s takovými argumenty vyhodí. Schvaluje se akorát, zda se na konci roku částka vyúčtuje vlastníkům, nebo se přebytek převádí do dalšího roku. Ale pokud na něco „spoříte“ tak takové dlouhodobé „spoření“ na něco se schválit musí.
Poslední komentáře