K úpravě zástavního práva k jednotce v NOZ a vzniklým pochybnostem Do ustanovení o bytovém spoluvlastnictví v NOZ bylo v modifikované podobě převzato oprávnění SVJ uzavřít smlouvu o zřízení zástavního práva k jednotce vlastníka, pokud s tím vlastník dotčené jednotky souhlasí a vyjádří-li s tím souhlas shromáždění vlastníků jednotek. V NOZ není v základních ustanoveních vymezujících postavení a působnost SVJ (§ 1194 až § 1196) výslovně formulováno oprávnění SVJ uzavřít smlouvu o zástavním právu k jednotce, vysloví-li s tím vlastník jednotky souhlas (jako je tomu dosud v § 9 odst. 2 ZOVB). Je to zřejmě z toho důvodu, že se obecně použije § 1343 NOZ odst. 1 o zastavení cizí věci (podle něhož zástavce může dát jako zástavu cizí věc jen se souhlasem vlastníka). Proto se v NOZ v rámci úpravy bytového spoluvlastnictví v § 1208 písm. g) bod 4. (ustanovení o výlučné působnosti shromáždění vlastníků jednotek) pouze upravují další specifické podmínky pro možnost SVJ zastavit jednotku (tedy zastavit cizí věc ve smyslu § 1343 NOZ) pro účely týkající se správy domu a pozemku.

Jednak jde o požadavek souhlasu shromáždění s uzavřením této zástavní smlouvy (usnesením přijatým nadpoloviční většinou hlasů přítomných, popř. vyšší většinou, určí-li ji stanovy), jednak jde o požadavek písemné formy souhlasu dotčeného vlastníka s uzavřením zástavní smlouvy k jednotce v jeho vlastnictví. V odborné veřejnosti však vznikly v důsledku této nové úpravy v NOZ určité pochybnosti o tom, zda sám vlastník jednotky nebude potřebovat souhlas shromáždění, bude-li chtít např. k zajištění pohledávky banky z jemu poskytnutého úvěru sjednat zástavní smlouvu k jednotce ve svém vlastnictví. Byly vysloveny názory, že z § 1208 písm. g), b od 4. NOZ – zástava bytové jednotky se souhlasem společenství vlastníků – není zcela zřejmé, zda bude nadále moci vlastník jednotky zastavit svou jednotku bez nutnosti získání předchozího souhlasu shromáždění společenství vlastníků. Poznámky Poznámka: Tyto názory jsou pravděpodobně důsledkem skutečnosti, že NOZ nepřevzal výslovné obecné ustanovení § 9 odst. 2 ZOVB o oprávnění SVJ uzavřít se souhlasem dotčeného vlastníka zástavní smlouvu k jednotce výlučně k zajištění pohledávek vyplývajících z úvěru poskytnutého SVJ na financování nákladů spojených se správou domu a pozemku. Záležitostí se zabývala také Komise pro aplikaci nové civilní legislativy při Ministerstvu spravedlnosti, která jednoznačně přijala závěr, že předmětné ustanovení nezasahuje do práva vlastníka jednotky zastavit svou vlastní jednotku. Účelem ustanovení je doplnit obecné podmínky zastavení cizí věci stanovené v § 1343 NOZ a omezit tak SVJ v možnosti zastavit jednotku (tedy cizí věc) jednak požadavkem písemné formy souhlasu vlastníka dotčené jednotky, jednak souhlasem shromáždění vlastníků jednotek. Lze učinit jednoznačný závěr v tom smyslu, že jediným účelem § 1208 písm. g) bod 4. NOZ (o potřebě písemného souhlasu dotčeného vlastníka a předchozího souhlasu shromáždění k uzavření smlouvy o zástavním právu k jednotce) je stanovit (v návaznosti na § 1343 odst. 1 NOZ) další dvě zvláštní podmínky pro SVJ v případě, že bude potřebné zajistit pohledávku SVJ vzniklou z činností správy domu a pozemku zástavou jednotek. Předpoklady pro to, aby SVJ mohlo v takovém případě zástavní smlouvu (k cizí věci ve smyslu § 1343 NOZ) uzavřít, jsou stanoveny v § 1208 písm. g) bod 4. NOZ tak, že jednak musí SVJ získat v písemné formě souhlas vlastníka jednotky, která má být zastavena (resp. souhlas více vlastníků či všech vlastníků v domě, jejichž jednotky mají být zastaveny),jednak musí s uzavřením této smlouvy vyslovit souhlas shromáždění vlastníků jednotek svým usnesením, celé písmeno g) § 1208 NOZ hovoří o udělování souhlasu shromáždění pouze v souvislosti s právním jednáním společenství, tedy s jednáním, které se týká výhradně správy domu a pozemku. Bude-li však vlastník jednotky sám potřebovat zastavit svou jednotku (z jakýchkoli důvodů), půjde nadále (i podle NOZ) výlučně o jeho záležitost, se kterou nemá SVJ nic společného, žádné souhlasy shromáždění SVJ neuděluje a uvedený § 1208 písm. g) bod 4. NOZ se na tuto záležitost vůbec nevztahuje.