Pane Bezouško, plně s Vámi souhlasím, že dluhy nejsou totéž jako závady na věci, zapsané ve veřejném seznamu. Před časem jsem v jiné diskusi vyvracel takové tvrzení paní Schodelbauerové.

Ale souvislost zde je, a to přímá: existuje-li závada na věci podle § 1107 (řekněme zapsané zástavní právo), pak dluh spojený s touto závadou přejde automaticky na nabyvatele nemovité věci podle § 1888. K tomu viz vyvratitelná právní doměnka v první větě § 1888 odst. 2. Takže § 1186 lze považovat za lex specialis vůči § 1188 odst. 2 NOZ, a to je zase lex specialis vůči obecnému § 1107. Všechno se nám to spojuje hezky dohromady, nemyslíte?

Píšete: „Jenže pak tu máme ještě § 1107 odst. 2 NOZ – to, co by nepřešlo (např. při chybně vystaveném potvrzení – dluh činí 20 tisíc Kč, potvrzení vystavené odpovědnou osobou zní na 15 tisíc Kč), to by zaniklo.“

Bohužel nerozumím, kam směřuje Vaše argumentace. Podle § 1888 přece na nabyvatele přejde veškerý dluh jištěný zástavním právem, a to ex lege. Ustanovení § 1107 věta první nezná z tohoto pravidla žádnou výjimku. Jediná výjimka je obsažena v § 1888, pokud by věřitel výslovně odepřel přijmout nabyvatele jako nového dlužníka.

Jestliže snad SVJ (omylem, či z dobré vůle) vystaví potvrzení pouze na částku 15000 Kč, pak mám otázku: Proč tento případ zkoumáte? Vždyť jde o soukromoprávní vztah mezi dvěma osobami. SVJ jako věřitel má svobodnou volbu zda přijme nabyvatele jako nového dlužníka, nebo nepřijme. Není povinno tak učinit, protože § 1186 takovou povinnost SVJ neuložil.

Je tedy pouze věcí SVJ, zda nového dlužníka přijme či nepřijme, zda bude své pohledávky vymáhat či nebude, případně zda je nechá promlčet. Pokud se snad tím připraví o 5000 Kč, jde o soukromoprávní záležitost. Ingerence státu do čistě soukromoprávních vztahů by byla nadbytečná.

Zajímavé může být sledovat osud obou dílčích částek z Vašeho příkladu (15000 + 5000 Kč). Existují tři možnosti:

1. Dluh v částce 15000 Kč přejde na nabyvatele jednotky ex lege podle § 1888 odst. 2, a jeho uvedení v písemném potvrzení SVJ způsobí, že převodce se stane ručitelem podle § 1186.
2. Dluh v částce 5000 Kč přejde na nabyvatele jednotky ex lege podle § 1888 odst. 2, i když nebude uveden v písemném potvrzení. Avšak pokud o této částce potvrzení mlčí, způsobuje to, že převodce se nestane ručitelem podle § 1186.
3. Jestliže SVJ jako věřitel v písemném potvrzení výslovně odepře dát svůj souhlas k přechodu dluhu 5000 Kč (podle § 1888 odst. 2), pak dluh nepřejde na nabyvatele jednotky vůbec, a dlužníkem zůstane i nadále převodce.

Přechod dluhu zároveň se změnou vlastnictví nemovitosti zatížené zástavnním právem je novinka v NOZ. Dříve podle ObčZ při zcizení nemovitosti ji i nadále zatěžovalo zástavní právo, avšak osoba dlužníka z dluhu jištěného tímto zástavním právem se neměnila.

Podle mne je § 1186 pouze reakcí na tuto změnu právní úpravy, což je poněkud neobratně vyjádřeno v důvodové zprávě. Toto ustanovení zajišťuje, aby jak převodce, tak nabyvatel i věřitel měli jistotu o jaké částky jde, jaké přecházejí,v jaké výši a také u kterých částek vznikne převodci ručitelský závazek. Bez potvrzení podle § 1186 by bylo obtížné tyto vztahy dodatečně rozmotávat.

Nevidím však v § 1186 žádný signál o tom, že by úmyslem zákonodárce snad bylo podrobit povinnému přechodu všechny existující dluhy převodce vůči SVJ. Mohlo by to být obsahem novely NOZ.

Mějte se pěkně,

lake