Nový občanský zákoník jako celek je monumentální dílo. Bohužel část o bytovém spoluvlastnictví byla do NOZ přidána dodatečně a narychlo (naše babičky to hanlivě označovaly „vejškrabek“). A chyby jsou tu a tam zřetelně vidět. Budu se dnes zabývat pouze vnitřními rozpory v samotném NOZ, které vedou k nevyhnutelnému závěru o neplatnosti jednoho ze dvou rozporných ustanovení. Pojďme tedy začít.

Z uvedeného plyne, že o případné změně Prohlášení rozhodují vždy spoluvlastníci, tedy jednotlivé osoby, bez ohledu na to, zda vznikla právnická osoba. SVJ-právnická osoba nemůže nikdy o změně Prohlášení rozhodovat, neboť nevlastní dům. Ano, čtenáři vědí: Listina základních práv a svobod vylučuje,, aby o záležitostech týkajících se samé podstaty vlastnictví rozhodoval někdo jiný než vlastník věci.

Bohužel chybička se vloudila: profesor Eliáš zřejmě zapomněl na to, že už má napsaný zásadní text ustanovení § 1169 a začal se zabývat změnou Prohlášení znovu, podruhé – a vložil podobné ustanovení tam, kam tato věc vůbec nepatří: do ustanovení o hlasování nejvyššího orgánu SVJ-právnické osoby. Přečtěte si:

Druhá věta § 1214 je zmatečná (nadbytečná) pro rozpor s citovaným ustanovením § 1169 NOZ. Ze znění § 1169 je totiž zřejmé, že nikdo jiný nežli sami spoluvlastníci není oprávněn měnit Prohlášení vlastníka ani v části, která definuje rozsah vlastnictví, ani v části která definuje rozsah práv a povinností vlastníků jednotek. Vznik SVJ(2012) na tom nic nemění. SVJ je právnická osoba, která dům nevlastní a není tedy oprávněna rozhodovat o cizích právech a cizím vlastnictví.

Druhá věta § 1214 je tedy v NOZ nadbytečná a nepoužitelná. Popisuje postup, který právně vůbec nemůže nastat, a změna Prohlášení jinak než hlasováním podle § 1210 až § 2014 NOZ nečiní tento právní úkon neplatným.

A právě proto o této věci píšu. Určitě se v budoucnu najde popleta, který se bude domnívat, že ke změně Prohlášení je nutné napřed řádně svolat shromáždění s pozvánkou a se vším všudy, a teprve nebude-li usnášeníschopné, bylo by možno konečně vyhlásit hlasování per rollam o změně Prohlášení. Tak tomu samozřejmě není, neboť ustanovení § 1214 o hlasování právnické osoby se na rozhodování vlastníků nemůže použít. Ten, kdo bude rozhodovat o změně prohlášení, budou vždy jednotlivé osoby podepisováním listiny zcela mimo shromáždění.

Určitě se v budoucnu najde popleta, který bude o změně prohlášení chtít hlasovat jednokolově podle § 1214. Přitom (nesprávný) postup podle tohoto ustanovení by mohl dát jiný výsledek hlasování než (správný) dvoukolový postup podle § 1169.

Nebezpečnější případ nastane, jestliže si skupinka manipulátorů usmyslí, že souhlas všech dotčených osob se změnou Prohlášení je nutný pouze v případech výslovně uvedených v § 1214: „Mění-li se všem vlastníkům jednotek velikost podílů na společných částech nebo mění-li se poměr výše příspěvků na správu domu a pozemku jinak než v důsledku změny podílů na společných částech“.

Manipulátoři budou tvrdit, že v jiných případech není nutný souhlas všech, nýbrž že nesouhlasící vlastník bude prostě přehlasován. Ovšem § 1169 říká něco jiného: že dohoda vlastníků je nutná při změně Prohlášení ve všech případech, při kterých dochází ke „změně jejich práv a povinností“ (vyjmenovaných v § 1166 NOZ). Tam uvedený výčet je širší než obsah § 1214, viďte?

Ukázali jsme si, že NOZ obsahuje právně nevysvětlitelnou dvojkolejnost, když v § 1169 svěřuje změnu Prohlášení do rukou vlastníků jednotek a v § 1214 naopak překvapivě stanoví, že o téže věci má rozhodovat (jiným postupem) právnická osoba svým nejvyšším orgánem. Pouze jedno z toho může být pravda, pouze jedno z toho platí. Snažil jsem se vyložit tento případ v souladu s Ústavou. Proto se použije § 1169 NOZ, podle kterého se bude postupovat vždy, jde-li o změnu práv a povinností vlastníků v Prohlášení.

Plný pytel vlastníků nerovná se SVJ – právnická osoba.

lake